Договор об оценки земельного участка

Оглавление:

Оценка земельного участка

Оценка стоимости земельного участка

Как правило оценка земли проводится одновременно с оценкой недвижимости, однако в ряде случаев может потребоваться отдельная и независимая рыночная оценка земельного участка.

В каких случаях востребована оценка рыночной стоимости земельного участка:

Оценка стоимости земельного участка с точки зрения инвестиционной стоимости определяется обычно для различных нужд бизнеса: например, для привлечения новых инвесторов.
Ликвидационная стоимость определяется в случае необходимости срочной реализации участка, а кадастровая стоимость позволяет исчислять размер земельных платежей.
В зависимости от цели проведения оценки (определение кадастровой, инвестиционной, ликвидационной или же рыночной стоимости) экспертами используются различные методы.

Рыночная оценка земли и ее особенности

Оценка участка земли имеет свою специфику, связанную с тем, что при осуществлении процедуры имеют значение не только физические, но и юридические характеристики объекта. К последним относится, например, категория оцениваемых земель (земли лесного фонда, земли водного фонда, земли сельскохозяйственного назначения и так далее). Также оценка рыночной стоимости земельного участка невозможна без учета ограничений, которые могут быть наложены на использование определенной территории. Например, юридически может быть ограничена этажность строительства на участке или поставлены другие условия, которые обязан соблюдать собственник земли.

Независимая оценка земельного участка учитывает и другие факторы, такие как месторасположение участка, его удаленность от городского или районного центра, наличие проведенных коммуникаций, престижность района, рекреационные характеристики, наличие водных ресурсов и многие другие. При этом каждый фактор имеет различную степень влияния для земель разных категорий: при оценке сельскохозяйственных земель наиболее важны одни критерии, а при оценке земель населенных пунктов – другие.

Экспертная оценка земли: документация, порядок, сроки

Также при наличии этих документов лицо, обратившееся за оценкой стоимости земельного участка, должно предоставить сведения о ставке арендной платы и выплачиваемых налогов и договор об аренде.

Порядок процедуры оценки земельного участка:

• Заключение договора на оценку объекта;
• Сбор и анализ необходимой информации, как о физическом, так и о юридическом состоянии объекта;
• Выбор методов оценки и проведение требуемых расчетов;
• Определение итоговой стоимости земельного участка;
• Составление официального отчета о выполненной процедуре.

Результат проведения оценки земельного участка

По окончании оценки собственник получает на руки письменный отчет о выполненной процедуре, который имеет доказательную силу. Основные требования, как к порядку самой процедуры, так и к оформлению ее результатов изложены в Федеральном законе, а также в Стандартах оценки.

Стоимость оценки земли

Уточнить, сколько стоит оценка земельного участка, и в какие сроки будет выполнена процедура, можно, связавшись с представителями палаты при помощи контактов, размещенных в соответствующем разделе сайта.

Как осуществляется оценка земельного участка для наследства: принципы и цели, документы для проведения и образец договора

Земля – один из важнейших ресурсов, необходимый для осуществления целенаправленной деятельности практически во всех сферах человеческой жизни.

В целях рационального и эффективного использования этого ресурса необходимо знать его реальную стоимость на сегодняшнем рынке.

О том, как осуществляется проведение оценки земельного участка, поговорим в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Чтобы определить цели оценки земли, необходимо задать вопрос «Для чего?».

Очевидно, что без оценки невозможно либо затруднительно:

  1. Купить или продать земельный участок.
  2. Предоставить его в аренду.
  3. Использовать в качестве залогового имущества при получении кредита.
  4. Унаследовать землю.
  5. Инвестировать средства в развитие земель.

Перечисленным целям соответствуют такие задачи оценке земли, как установление рыночной, залоговой, арендной или инвестиционной стоимости участка.

Наибольшее число совершаемых с землей операций – купля-продажа и наследование.

Принципы и методы

Принципы оценки земель, по сути, отражают критерии, согласно которым происходит ценообразование земли.

Перечислим главные принципы:

  • Полезности. Определяет степень удовлетворения потребностей того, кто будет пользоваться участком.
  • Спроса и предложения. Отражает соотношение количества предложений на рынке и востребованности подобного рода объектов.
  • Замещения. Напрямую связан с предыдущим и обозначает зависимость цены от наличия и стоимости аналогичных предложений.
  • Ожидания. Предполагает приблизительное установление периода, требуемого для получения дохода от использования участка, и вероятного размера этого дохода.
  • Внешнего влияния. Корреляция стоимости участка и воздействия условий извне.
  • Соответствия. Отражает зависимость цены от оптимального соотношения вложенных средств и полученной прибыли.
  • Наиболее эффективного использования. Реализуется при соответствии следующих составляющих: законность и рациональность использования, реалистичное финансовое обеспечение, максимальная прибыль.

    Что касается методов, они заключают в себе способы проведения оценки земель.

    Различают следующие методы:

    Нормативный. Применяется для установления номинальной цены на землю, которая определяет величину земельного налога и арендной платы за пользование государственными и муниципальными земельными ресурсами.

    Нормативная цена объекта содержится в Земельном кадастре и не отражает его реальной рыночной стоимости, причем может быть как ниже, так и выше.

  • Метод сравнения продаж. Осуществляется посредством анализа аналогичных предложений на рынке недвижимости. В силу специфики российского рынка этот метод в отечественных реалиях не является достаточно достоверным.
  • Метод капитализации земельной ренты. Ориентирован на стоимость аренды данного участка и определение потенциального дохода. На практике данный метод только внедряется, т.к. в России арендуются большей частью государственные и муниципальные земли, и цена аренды регулируется нормативной стоимостью на землю, которая отличается от рыночной.
  • Метод распределения. Осуществляется путем расчета соотношения стоимости земли к стоимости построек, возведенных на участке. Полученный результат является весьма условным и приблизительным, в силу чего данный метод используется редко и в комплексе с другими.
  • Метод выделения. Построен на принципе сравнения аналогичных объектов.
  • Метод остатка. Основан на прогнозировании получения прибыли от использования объекта и учитывает модификации, которые возможно произвести на участке с целью повышения его рентабельности.
  • Метод разбивки на участки. Предполагает разделение земли на отдельные участки и оценку ее стоимости исходя из этой посылки.
  • Корректировка на конфигурацию земельного участка для оценки

    «Гладко было на бумаге, да забыли про овраги. А по ним ходить!»

    Это про конфигурацию земельных наделов.

    Действительно, при формировании стоимости земельных участков необходимо учитывать их рельеф. Корректировки при оценке земельного участка неизбежны.

    Смотрите так же:  Удостоверения по электробезопасности срок действия

    Овраги, возвышенности, уклоны – все эти особенности могут сделать участок или его часть непригодными для застройки и эффективной эксплуатации.

    В связи с этим фактором выделяют следующие признаки, препятствующие полноценному использованию участка и, как следствие, понижающие его стоимость:

    1. Вытянутая форма, когда длина превышает ширину более чем в 4 раза. Данным условием можно пренебречь, если при этом ширина участка хотя бы на 6м. больше общепринятой для капитальной постройки.
    2. Горная и сильнопересеченная местность, с уклоном от 10 до 20 и более градусов.
    3. Расположение участка в пойме реки или в овраге.
    4. Повышенный уровень грунтовых вод.

    Специалисты выделяют такие факторы в 4 крупные группы:

    1. Экономические. Классифицируются, в свою очередь, на факторы спроса и предложения. К первым относятся уровень занятости и дохода населения, налогообложение и т.п. Ко вторым – размеры участков и расходы на их улучшение.
    2. Социальные. Ориентированы на фундаментальные потребности потенциальных приобретателей. В этой группе сконцентрированы такие показатели, как возраст, образование, предпочтения и образ жизни населения.
    3. Административные. Отражают целенаправленное воздействие на спрос в данной сфере государственного аппарата. Например, государство в силах повысить спрос на земельные участки предоставлением льгот, налоговых вычетов и т.д. К этой же группе относится инфраструктура, состояние дорог, работа общественного транспорта.
    4. Физические. Площадь и характеристики участка, а также окружающей местности. Расположение надела.

    Определяющее значение для определения стоимости наряду с остальными показателями имеет категория земель, к которой отнесен данный участок. Этим понятием обусловлено целевое назначение и разрешенное использование земли.

    Образец договора и другие документы

    Чтобы заказать оценку земельного надела, предварительно предстоит собрать пакет документов.

    Документы для оценки земельного участка:

      Любой документ, подтверждающий право собственности на землю – свидетельство о регистрации права собственности, договор дарения и т.п.

    Если участок перешел по наследству, понадобится свидетельство о смерти предыдущего владельца.

  • Паспорт.
  • Кадастровый паспорт. Выдается при постановке участка на кадастровый учет.
  • При наличии капитального строения на участке требуется предоставить технический план здания и правоустанавливающий документ на него.

    После осмотра участка специалист по оценке может запросить дополнительную документацию, например, финансовую.

    Основные требования к такого рода договорам:

    1. Форма договора – простая письменная.
    2. Содержание:
      • цель оценки земельных участков;
      • адрес и ключевые признаки объекта;
      • позволяющие его идентифицировать;
      • вид стоимости объекта;
      • сумма оплаты оценочных услуг;
      • сроки;
      • реквизиты сторон;
      • ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение условий договора;
      • информация о договоре обязательного страхования гражданской ответственности оценщика;
      • критерии оценки.

  • Независимость оценщика и компании, которую он представляет. Означает отсутствие личной заинтересованности в результатах оценки.
  • Оформление – постраничная нумерация и подшив договора, наличие подписей участников и печати оценочной организации.
  • Вид стоимости участка обусловлен целью оценки и может быть инвестиционным, рыночным, ликвидационным или кадастровым.

    Субъектами договора по оценке земельного участка являются Заказчик, с одной стороны, и Оценщик, с другой.

    Процесс проведения оценки

    В соответствии с условиями подписанного договора оценщик приступает непосредственно к выполнению своей деятельности, которая включает этапы:

    1. Получения и анализа данных. Анализу подлежит как общая информация – о ситуации на рынке, внешних факторах ценообразования, – так и специальная, содержащая сведения о конкретном объекте оценки, в том числе географическое положение, рельеф, инфраструктуру, категорию земель согласно кадастровому паспорту и т.п.
    2. Поиска максимально эффективной эксплуатации данного участка. Происходит с учетом экономической целесообразности, разрешенной деятельности, вероятных инвестиций и, в конечном счете, ожидаемой выгоды. Предполагает в рамках обозначенных целей вероятную модернизацию объекта и (или) дробление его на отдельные участки.

  • Определения стоимости на основании принципов оценки, перечисленных выше, с применением комплексного методологического подхода.
  • Формирования отчета об оценке в письменной форме для предоставления заказчику с указанием даты проведения оценки.

    В отчете обязательно должны быть отражены объективные конкретные данные, не допускающие двусмысленной интерпретации, соответствующие содержанию договора.

    Услуги профессионального оценщика обойдутся от 2000 до 5000 рублей в зависимости от целей оценки, а также площади и местоположения участка. Стандартный срок проведения процедуры – от одного до пяти дней.

    Оценка земельного участка для наследства

    Оценка земельного участка для нотариуса и наследства является обязательной мерой, которая обусловлена уплатой госпошлины при нотариальном оформлении наследства, рассчитываемой в процентном соотношении от рыночной стоимости объекта недвижимости.

    Характерная особенность такой процедуры – рассчет стоимости участка не на текущий момент, а на момент смерти наследодателя, что порой обязывает оценщика искать информацию в архивных источниках.

    К пакету документов требуется присовокупить свидетельство о смерти наследодателя. Как правило, оценка производится на основе документации и не предусматривает выезда оценщика на участок.

    Оценка земельного участка для продажи

    Процедура добровольная, но желательная.

    При обилии разнообразных предложений и взаимосвязанном влиянии множества факторов на ценообразование трудно установить адекватную цену на участок самостоятельно.

    Квалифицированная помощь оценщика поможет реализовать недвижимость быстрее и выгоднее.

    Определяющее значение при установлении стоимости надела имеет местоположение участка. Очевидно, что земля вблизи крупных населенных пунктов с развитой инфраструктурой и удобными подъездными путями будет стоить гораздо дороже, нежели идентичный участок в глухой сельской местности.

    Отмена нормативно-денежной оценки земли

    В последнее время востребована такая услуга оценочных организаций, как оспаривание нормативно-денежной оценки земли, причем в сторону уменьшения.

    Нормативно-денежная цена максимально приближена к рыночной, а порой и превышает ее, соответственно, увеличивается размер земельного налога, который с 2015 года исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. Ранее при расчете налога учитывалась инвентаризационная стоимость.

    Эта практика повсеместно вызывает недовольство граждан и приводит их к закономерному судебному разбирательству.

    Кроме того, организованы специальные комиссии по рассмотрению подобных споров, и для юридических лиц их посещение является обязательным промежуточным этапом на пути в суд.

    Основанием для пересмотра выступает недостоверность информации об объекте на момент оценки либо неактуальность установленной стоимости на текущий момент ввиду существенного изменения ситуации на рынке.

    Оценка стоимости земли – чрезвычайно сложный и динамичный процесс, представляющий собой взаимодействие множества взаимозависимых элементов. Центральной и активной частью этой системы является квалифицированный, компетентный оценщик.

    Существует ли срок действия оценки недвижимости и как выглядит договор на оценку?

    В отчёте о проведённой оценке стоимости недвижимости указывается срок его действия.

    Разберёмся, для чего это нужно. Также поговорим о том, сколько действует оценка недвижимости.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    Срок действия оценки недвижимости

    В ряде случаев требуется определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Для этого используется процедура оценки.

    Рассматриваются факторы, которые могут повлиять на стоимость недвижимости, и на их основе определяется стоимость.

    На неё влияют как характеристики самого объекта, так и окружения, рыночной среды, политической и экономической ситуации и т. д. Поскольку эти факторы не остаются неизменными, со временем меняется и стоимость объекта.

    В отчёте об оценке обязательно ставится дата, на которую он сделан. Во многих случаях оценка используется вскоре после её определения. Тогда срок действия не имеет значения. Очень часто можно услышать вопрос: «Сколько действует оценка квартиры?».

    Но чаще указывается определённая дата, до которой она действительна.

    В соответствии Федеральным стандартом оценки ФСО N 1 срок действия оценки не может быть больше полугода.

    После его завершения найденная стоимость не рекомендуется к использованию. Судебный орган или кредитная организация, скорее всего, её не примут.

    Поэтому потребуется проводить оценку заново.

    В подобном случае период, прошедший со времени оценки, тоже имеет значение.

    Срок действия оценки квартиры также не превышает 6 месяцев.

    Договор оценки недвижимости

    Без договора оценка считается недействительной. Он заключается в простой письменной форме, стандартного бланка нет.

    Договор может заключаться на:

    • один объект;
    • несколько объектов;
    • долговременное сотрудничество.

    В нём обязательно указывается:

    1. Кто заказчик оценки.
    2. Кто исполнитель, то есть оценщик.
    3. Сведения о квалификации и подтверждение гражданской ответственности оценщика.
    4. Что именно требуется оценить.
    5. Для каких целей нужно узнать стоимость (этим определяются использующиеся методы).
    6. Вид определяемой стоимости.
    7. Перечень стандартов оценочной деятельности.
    8. Дата, на которую определяется стоимость.
    9. Срок действия.
    10. Размер вознаграждения (он не может выражаться в долях или процентах от стоимости) и порядок оплаты.

    Когда и с кем заключается?

    Заказчиком может быть только собственник или его доверенное лицо.

    Это может быть компания или отдельный человек.

    Оценщик может работать в компании или самостоятельно.

    Но он обязательно должен иметь соответствующее образование и состоять в саморегулируемой организации оценщиков.

    Его квалификацию подтверждают:

    • диплом об образовании;
    • свидетельство;
    • и выписка из реестра оценщиков.

    Это тоже может быть организация или частное лицо.

    Необходимые документы

    Для подписания договора со стороны заказчика потребуются:

    Паспорт собственника-физического лица.

    Для юридического потребуется решение (протокол) об избрании руководителя (или другое подтверждение полномочий) и его паспорт.

  • Свидетельство о собственности на недвижимость.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Разнообразная техническая документация.
  • В случае необходимости – доверенность и паспорт представителя.
  • Им может быть:

    • договор купли-продажи;
    • приватизации;
    • дарственная;
    • и другие подобные в зависимости от ситуации.

    Необходимая техническая документация зависит от типа недвижимости.

    Договор оценки квартиры требует:

  • Технический план, который выдаётся в БТИ.
  • Кадастровый или технический паспорт.
  • Поэтажная экспликация.
  • Про сроки оценки квартиры было сказано выше.

    Для жилого дома:

    1. Кадастровый/технический паспорт.
    2. План земельного участка, на котором он расположен, с обозначенными границами.
    3. Выписка из ЕГРП об обременениях.
    4. Сведения об инженерных сетях.

    Для определения стоимости коммерческой недвижимости:

    1. Технический паспорт.
    2. Выписка из ЕГРП.
    3. План земельного участка.
    4. Сведения об обременениях.

    Для оценки земельного участка:

    1. Кадастровый паспорт.
    2. План участка с указанием точных границ.
    3. Документы, которыми определяется размер налога на землю.

    Если договор составляется на объект незавершённого строительства:

    1. Разрешительная документация на строительство.
    2. Проект с пояснениями к нему.
    3. Выписка из ЕГРП.
    4. Сведения о конструктивной системе и разрешённой мощности потребления ресурсов.
    5. Кадастровый или технический паспорт. В нём должны быть указаны степень завершённости строительства и площадь застройки.
    6. Если здание законсервировано – акт консервации.

    Оценщик предоставляет документы, подтверждающие его квалификацию. Далее в статье вы найдете инструкцию по заполнению и как выглядит оценка квартиры.

    Инструкция по заполнению

    Как правило, шаблон договора есть у оценивающей организации или независимого оценщика.

    Он заполняется от руки или на компьютере.

    В документ вносится следующая информация:

    1. Его номер.
    2. Дата заключения.
    3. Сведения обо всех действующих сторонах. Это ФИО или название организации, ФИО представителей и основание, на котором они действуют (доверенность, Устав компании, протокол собрания и т. п.).
    4. Количество экземпляров отчёта об оценке.
    5. Сведения об оценщике (оценщиках): ФИО, название и расположение саморегулируемой организации и информация о страховании ответственности.
    6. В конце договора указываются адреса и банковские реквизиты сторон-юридических организаций.

    В него вносится информация:

    • об объекте оценки;
    • стоимости;
    • способе и порядке оплаты;
    • сроках проведения;
    • и других важных условиях.

    Подводные камни и нюансы

    В некоторых ситуациях может понадобиться узнать стоимость недвижимости на какую-то дату в прошлом.

    Например, это бывает нужно для:

    • определения размера налога при наследстве;
    • в судебных разбирательствах, связанных с определением ущерба, полученного в прошлом;
    • при судебном разделе имущества после развода;
    • при составлении брачного контракта, если он заключается через продолжительное время после свадьбы.

    В таких случаях проводится ретроспективная оценка. В её ходе учитываются события, характеристики и показатели на необходимую дату в прошлом.

    Как видим, срок действия оценки – важный параметр. Он определяет, в течение какого времени её можно использовать. Также важно правильно указать в договоре всю необходимую информацию и подготовить требующиеся документы. Ну а сколько действительна оценка квартиры вы теперь знаете.

    Что такое ретроспективная оценка недвижимости смотрите на видео:

    Оценка земельных участков

    Оценка земельных участков представляет собой процедуру определения рыночной стоимости конкретного земельного надела. Под земельным участком понимают часть поверхности земли, очерченную границами, зафиксированными в специализированных документах. Земельный участок имеет площадь, определенный правовой статус, место расположения и другие атрибуты, которые также фиксируются в документах, отражающих право владения данным объектом недвижимости.

    Основные направления оценки земельных участков

    Конкретный вид оценки земельных участков зависит от целей инициатора экспертизы. Он определяется в зависимости от того, как собственник предполагает распоряжаться своим имуществом. Например, для последующей продажи осуществляется выявление рыночной цены участка, для получения кредита – определение залоговой цены. К самым популярным видам оценки земельных участков относятся:

    • Определение рыночной стоимости земельного участка
    • Установление арендной стоимости земельного участка
    • Установление залоговой стоимости земельного участка
    • Определение инвестиционной стоимости земельного участка

    Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка

    Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:

    • Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
    • В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
    • В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
    • При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
    • Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.

    Методика проведения оценки земельных участков

    В настоящее время существует множество методик для определения стоимости земельного участка. Методики базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного. Доходный способ определения стоимости включает в себя методику вычисления остатка, анализ предполагаемого способа использования оцениваемого объекта, методику установления капитализации земельной ренты. Сравнительный подход дает методики распределения, выделения, а также сравнения продаж. И, наконец, затратный метод сводится к расчету стоимости воспроизводства или возмещения стоимости улучшений земельного участка.

    Для достоверного вычисления стоимости земельного участка, его оценку производят с использованием нескольких методик, результаты которых обязательно учитываются в формировании конечной стоимости объекта. Использованные методики подробно описываются в заключении эксперта, чаще всего с обоснованием применения каждой конкретной методики.

    Наиболее популярные методики оценки земельных участков включают в себя:

    • Расчет показателя капитализации земельной ренты.
    • Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
    • Методика исчисления остатка.
    • Сравнительная методика, основанная на показателях продаж.

    Расчет показателя капитализации земельной ренты представляет собой способ оценки стоимости, применяемый как для застроенных, так и незастроенных участков земли. Данная методика применяется при условии возможности получения от исследуемого участка земельной ренты и проводится в три этапа. Сначала рассчитывается земельная рента, создаваемая земельным участком, далее устанавливается коэффициент капитализации земельной ренты. И, наконец, на основании первых двух выявленных величин, рассчитывается рыночная стоимость данного участка земли. Исходный показатель земельной ренты в большинстве случаев определяется как доход, полученный от сдачи земельного участка в аренду. Основным мероприятием для данной методики является исчисление коэффициента капитализации, для чего применяется способ установления рыночной выжимки или способ подсчета увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал. Для вычисления рыночной стоимости земельного участка рентный доход делится на коэффициент капитализации.

    Расчет стоимости земельного участка в зависимости от предполагаемого использования также применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков. Основное условие применения данной методики заключается в возможности использования оцениваемого участка доходным способом. Расчет производится следующим образом:

    • Расчет суммы и структуры расходов, предполагаемых в случае наиболее эффективного использования оцениваемого участка.
    • Расчет структура и величины доходов, которые будут получены при оптимальном использовании.
    • Расчет показателя организационных расходов.
    • Расчет показателя ставки дисконтирования.
    • Определение стоимости оцениваемого участка посредством дисконтирования всех предполагаемых расходов и доходов, возникших в случае наиболее эффективного варианта его использования.

    Методика исчисления остатка применяется при условии возможности осуществления на земельном участке улучшений, приносящих доход. Данная методика складывается из следующих мероприятий:

    • Определение стоимости замещения или воспроизводства производимых улучшений.
    • Определение суммы чистого операционного дохода от совокупного объекта собственности за установленный период времени с учетом рыночного показателя арендных ставок.
    • Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
    • Определение показателя земельной ренты путем исчисления разности между показателями чистого дохода (доход от объекта минус доход от улучшений).
    • Установление рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с помощью капитализации земельной ренты.

    Сравнительная методика, основанная на показателях продаж, применяется в условиях существования свободного и развитого рынка земельных участков. В России данная методика получила распространение в связи оценкой земельных участков, находящихся в свободном владении. Данные участки принадлежат жителям городских и сельских поселений, находятся в огороднических, садоводческих и дачных объединениях. Методика базируется на систематизации данных о продажах, а также на сравнении информации о продаже земельных участков, схожих с оцениваемым объектом по величине, расположению, наличию инженерных систем и другим показателям.

    Процедура производства оценки земельных участков

    Как и большинство подобных мероприятий, оценка конкретного участка земли проводится в несколько этапов. В первую очередь эксперт знакомится с имеющейся ситуацией, определяет виды оценочных мероприятий, которые необходимо произвести. На этом же шаге, исходя из сложности и срочности предстоящей оценки, устанавливается стоимость процедуры. После предварительных мероприятий заключается договор между инициатором экспертизы и экспертным центром, в котором четко прописываются цели и задачи проводимого исследования, а также вопросы, на которые специалист должен будет дать ответы по окончании работы.

    На следующем этапе производится непосредственно оценка земельных участков. Эксперт изучает представленную заказчиком документацию, проводит оценку по выбранным им методикам, сравнивает результаты и вычисляет итоговую стоимость земельного участка – рыночную, арендную залоговую или инвестиционную. В зависимости от поставленной перед ним задачи.

    На последнем этапе специалист по оценке земельных участков формирует экспертное заключение – основной результат деятельности эксперта и документ, на основании которого инициатор оценки может предпринимать последующие шаги или предъявить его в суде для подтверждения своей позиции. В экспертное заключение обязательно входит описание всех проведенных оценочных мероприятий, их результатов, конечное мнение эксперта. Кроме того, к заключению прилагаются копии всех изученных документов, а также документы оценочной компании, копии дипломов специалистов и так далее.

    Экспертное заключение может быть передано инициатору экспертизы лично в офисе экспертного центра, а также доставлено почтой или через курьерскую службу.

    Указанная в заключении стоимость земельного участка действительна в течение полугода с момента его получения. Исключение составляет только оценка земельных участков, переходящих в собственность при вступлении нового собственника в права наследования.

    Документы, которые необходимо представить для проведения оценки земельных участков

    Для осуществления оценочных мероприятий представляются две группы документов – во-первых, документы, подтверждающие личность инициатора экспертизы (для физических лиц) или документы, устанавливающие статус организации (для юридических лиц).

    Во-вторых, эксперту передаются все имеющиеся документы на землю:

    • Бумаги, подтверждающие право собственности на участок.
    • Геодезические планы с указанием границ участка.

    Для более достоверной оценки объекта желательно дополнительно представить следующие документы:

    • Фотографии и видеоматериалы, содержащие изображение оцениваемого объекта.
    • Кадастровый план оцениваемого земельного участка.
    • Кадастровая справка на оцениваемый земельный участок.
    • Документы, содержащие сведения об обременении участка (залоговое бремя, ограничение «не подлежит приватизации», ограничение на ведение каких-либо работ, необходимость получения специального разрешения на проведение работ, обязательство собственника отвести часть земли под обустройство оговоренных объектов, например, стоянок; необходимость обеспечить проход или проезд по имеющейся земле, публичные сервитуты и пр.) – при наличии таковых.
    • Разрешение на использование земли.
    • Финансовые документы (сведения, содержащиеся в договоре аренды, величина балансовой стоимости и пр.).

    Правовая база для проведения мероприятий по оценке земельных участков

    Формирование отчетов об оценке земельных участков производится в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3. утвержденным 20 июля 2007 года (приказ Министерства экономического развития РФ № 254). Согласно разделам № 1 и № 2 данного документа, экспертное заключение (отчет об оценке) должно иметь постраничную нумерацию. Заключение в обязательном порядке прошивается, скрепляется подписью специалиста, производившего оценочные мероприятия, а также личной печатью эксперта, имеющего право на осуществление оценки – если специалист ведет частную практику. Для экспертных центров предписано скреплять отчет об оценке печатью юридического лица и подписью его руководителя, с которым специалист по оценке заключил трудовой договор на проведение соответствующих мероприятий.

    Вопросы, которые задаются специалисту, производящему оценку земельных участков

    Данный перечень вопросов носит общий характер и отражает наиболее популярные их виды. Список вопросов, на которые отвечает эксперт, формируется в каждом случае индивидуально при заключении договора на проведение оценочных мероприятий. Конкретный набор вопросов зависит от целей и задач проводимой экспертизы. Наиболее часто специалисты в области оценки земельных участков отвечают на следующие вопросы:

    • Какова рыночная стоимость имеющегося в собственности земельного участка?
    • Какова арендная стоимость оцениваемого земельного участка?
    • Каким образом влияют на стоимость участка имеющиеся обременения?
    • Каков показатель капитализации земельной ренты для данного земельного участка?
    • Каков метод использования данного земельного участка, приносящий наибольший доход?
    • Какова залоговая стоимость оцениваемого земельного участка?
    • Какова инвестиционная стоимость имеющегося земельного участка?
    • Какие особенности оцениваемого земельного участка повышают его инвестиционную привлекательность?
    • Какие обременения, наложенные на исследуемый земельный участок, значительно снижают его инвестиционную стоимость?
    • Какова величина ставки дисконтирования, определяющая уровень риска при инвестировании в данный земельный участок?
    • Каков объем и структура предполагаемых доходов, которые будут получены при оптимальном (наиболее эффективном) использовании оцениваемого участка земли?
    Смотрите так же:  Какой подоходный налог если есть несовершеннолетние дети