Договор купли продажи земельного участка существенные условия

Оглавление:

Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ).

Договор не подлежит государственной регистрации и не требует обязательного нотариального удостоверения, в том числе если отчуждению подлежат земельные доли. Исключение составляют, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельный участок, которые подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Обязательные условия договора купли-продажи земельного участка следующие.

1. Наименования сторон договора

Для физического лица — Ф.И.О., адрес места жительства (регистрации), паспортные данные.

Для юридического лица — наименование, юридический и почтовый адреса, ИНН, ОГРН, Ф.И.О. генерального директора (или лица, действующего по доверенности), банковские реквизиты.

2. Предмет договора

Помимо указания о продаже земельного участка необходимо указать его кадастровый номер, точный адрес его расположения, площадь, вид разрешенного использования и категорию земли (ст. 554 ГК РФ).

При этом следует помнить, что объектами купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

Описывая предмет договора, следует сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком: кем, когда, кому выдан документ и на каком основании.

При заключении договора следует определить цену и прописать порядок оплаты земельного участка.

Соглашение о цене является существенным условием договора, без согласования которого договор будет считаться незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

4. Права и обязанности сторон договора

Необходимо указать, что продавец обязуется передать, а покупатель — принять и оплатить в установленном в договоре порядке земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи (ст. 556 ГК РФ).

5. Сведения об обременениях (ограничениях) земельного участка

В договоре купли-продажи указываются все имеющиеся обременения земельного участка (залог, аренда и т.д.) или ограничения в его использовании либо сообщается об их отсутствии (ст. 37 ЗК РФ).

6. Порядок передачи земельного участка

Покупателю и продавцу необходимо определить в договоре момент передачи земельного участка от продавца к покупателю по передаточному акту.

Передача земельного участка продавцом и его прием покупателем — их обязанность (ст. 556 ГК РФ).

После совершения сделки купли-продажи бывший владелец земельного участка перестает быть плательщиком земельного налога, им становится новый владелец ( п. 1 ст. 388 , п. 1 ст. 389 НК РФ).

Кроме того, продавец земельного участка, находившегося в его собственности менее трех лет (если участок приобретен в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если участок приобретен в собственность после 01.01.2016), должен заполнить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ с дохода от продажи земельного участка (при наличии дохода) ( п. 17.1 ст. 217 , пп. 2 п. 1 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). Продавец вправе уменьшить налогооблагаемый доход, заявив имущественный налоговый вычет ( пп. 1 п. 1 , пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При этом покупатель сможет вернуть сумму ранее уплаченного НДФЛ, заявив имущественный налоговый вычет на сумму приобретения, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом ( пп. 3 п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка? >>>

Как рассчитывается земельный налог для физических лиц? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Купля-продажа земельных участков

3. Заключение договора купли-продажи земельного участка

Сделка купли-продажи земельного участка оформляется договором, при заключении которого применяются общие положения ГК РФ о договорах (ст. 420-453), о купле-продаже (ст. 454-491) и правила о продаже недвижимости (ст. 549-558). Особенности регулирования купли-продажи земельных участков отражены, в частности, в ЗК РФ, ГрК РФ, ФЗ от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»*(22).
Заключение договора — это достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и придание такому соглашению требуемой законом формы. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия о его предмете и цене (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Как уже отмечалось, к таким данным относятся: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь, категория земли (целевое назначение) и вид разрешенного использования. При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка договор о его продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом общие правила определения цены возмездного договора, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Законодательство Российской Федерации предусматривает несколько способов определения цены земельного участка при заключении договора купли-продажи.
Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением продавца и покупателя, профессиональным оценщиком или по итогам торгов (если собственник участка принял решение продать его на торгах).
Получение максимально полной и достоверной информации о рыночной стоимости соответствующего земельного участка, на наш взгляд, можно обеспечить лишь обратившись к профессиональным оценщикам недвижимости (юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, осуществляющим в установленном порядке оценочную деятельность). Оценка в данном случае проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком, а ее результаты отражаются в отчете об оценке земельного участка*(23).
При проведении оценки земельного участка и определении его рыночной стоимости принимаются во внимание: целевое назначение, разрешенное использование, местоположение участка, права третьих лиц на земельный участок, текущее использование участка, влияние внешних факторов и др. Особое внимание уделяется оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения. Рыночная стоимость такого участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности*(24).
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, на торгах (конкурсах, аукционах). При этом начальная цена подлежащего продаже земельного участка также определяется на основании отчета независимого оценщика, действующего в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Окончательная стоимость земли, отражаемая в тексте договора, определяется соответственно по итогам торгов.
Согласно п. 2, 3 ст. 2 Вводного закона цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, определяется субъектом Российской Федерации и зависит от численности населения в соответствующем регионе. Так, цена земли в регионах, где проживает свыше трех миллионов человек устанавливается в размере от пяти — до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельног
о участка*(25); от 500 тысяч до трех миллионов человек в размере от пяти — до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех — до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года)*(26).
В случае, когда на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом Российской Федерации конкретная цена земельного участка не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога. Если до определения субъектом Федерации цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», то данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога*(27).
При продаже земельного участка из государственных или муниципальных земель к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3. Отсутствие поправочных коэффициентов не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.

Особенности и существенные условия договора купли-продажи земельного участка с жилым домом

юридические науки

  • Бозиева Юлия Геннадиевна , кандидат наук, доцент, доцент
  • Муртазова Мариям Асадуллаховна , бакалавр, студент
  • Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет им. В.М. Кокова, г. Нальчик
  • ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
  • НЕДВИЖИМОСТЬ
  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Похожие материалы

Недвижимость является неотъемлемой частью жизни людей и их деятельности в любой сфере. В последние годы в России, как и во всем цивилизованном мире, каждый гражданин в своей жизни совершает хотя бы одну сделку с недвижимым имуществом. Как отмечается Л.Б. Ситдиковой «вовлечение недвижимости в гражданский оборот и переход значительной части недвижимых объектов из государственной собственности в частную, потребовало реформы гражданского законодательства и создания нормативной базы необходимой для реализации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Учитывая особую ценность объекта недвижимого имущества следует остановиться на договоре купли-продажи земельных участков. Российские правоведы, рассматривая систему гражданских прав, для земельного участка отводят различную роль. По мнению С.А. Степанова, земельный участок выступает в качестве организационного центра системы объектов недвижимого имущества. В то время как О.И. Крассов, считает его основой понятия «недвижимость», первичного и главного элемента недвижимости. Из данных суждений следует, что доктрина гражданского права рассматривает земельный участок в качестве объекта гражданских прав как недвижимую вещь, при этом обязательно оговаривая его определенные, существенные свойства как объекта вещных прав и особенности участия в гражданском обороте. Основным производным основанием приобретения права собственности на недвижимое имущество, является, несомненно, заключение различных гражданско-правовых договоров. При этом одной из самых традиционных сделок, осуществляемых с земельными участками является договор купли-продажи. Догοвор купли-продажи земельных участков заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности. К особенностям договора купли-продажи земельного участка относят его существенные условия – предмет и цена. Любое недвижимое имущество, которое включено в государственный кадастр недвижимости, обладает особым государственным учетным номером (кадастровым номером), которые не повторяется на территории страны. Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости следующих сведений:

  1. о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере;
  2. новых сведений о соответствующем объекте недвижимости;
  3. сведений о прекращении существования объекта недвижимости.
Смотрите так же:  Приказ на премию к отпуску

Для более точной индивидуализации продаваемого участка к договору необходимо приложить кадастровую карту земельного участка, которая удостоверяется уполномоченным органом. Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках. Законодатель не предусмотрел в качестве обязательного требования приложения к договору такой карты.

Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки. П.2 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает некоторые особенности купли-продажи земельных участков. Прежде всего, как отмечалось, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Договор купли-продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Особое внимание следует обратить на положение Земельного кодекса РФ о том, что недействительными являются условия договора купли-продажи земельного участка, которые: – Устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; – Ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивают ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; – Ограничивают ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Принимая во внимание то, что жилой дом, расположенный на земельном участке относится к недвижимости, следует сделать вывод о том, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для его использования. В юридической литературе предлагалось также расширить перечень существенных условий договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения и отнести к таковым, помимо предмета договора и цены участка, условие о сроке исполнения передачи продаваемого земельного участка.

Данное предложение обосновывалось в первую очередь тем обстоятельством, что использование сельскохозяйственных земель неразрывно связано со своевременностью проведения сельскохозяйственных работ и для покупателя данное условие имеет существенное значение. Считаем, что данное предложение, хотя и не лишено определенного смысла, в тоже время не следует считать существенным. Уклонение одной из сторон договора от передачи (подписания документа о передаче) земельного участка на условиях, оговоренных договором, считается отказом соответственно для продавца от исполнения обязанности передать земельный участок, а для покупателя – соответствующей обязанности принять его, что разрешается нормами Гражданского кодекса. Таким образом, существенными условиями для договора купли-продажи земельного участка выступают предмет и цена. В качестве предмета может выступать только тот земельный участок, который прошел кадастровый учет.

Список литературы

  1. Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2013 г. по делу № 11-16675 // СПС «Консультант Плюс. Судебная практика».
  2. Земельный кодекс Российской Федерации от 3.07.2016 г. № 136-ФЗ (ред. от 01.09.2016) // Собрание законодательства РФ. 2008. № 44. Ст. 4147.
  3. Землякова Г. Л., Мельников Н.Н., Самончик О.А. и др. Правовое обеспечение публичного интереса в земельном праве // Государство и право. 2014. № 9. С. 55.
  4. Костина О.В. О существенных условиях договора купли продажи земельных участков // Нотариус. 2010. № 2. С. 23-26.

Электронное переодическое издание зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор), свидетельство о регистрации СМИ — ЭЛ № ФС77-41429 от 23.07.2010 г.

Соучредители СМИ: Долганов А.А., Майоров Е.В.

Как правильно составить договор купли-продажи участка земли

Быть собственником земельного участка – это значит иметь право распоряжаться им по своему усмотрению. Владелец земли может совершать в отношении своего владения юридические сделки с переходом права собственности к другому лицу. Продажа участка должна сопровождаться составлением договора, который определит права и обязанности сторон сделки и поможет избежать ненужных проблем.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Договор купли-продажи участка

Договор купли-продажи земельного участка – это документ, согласно которому права на пользование, владение и распоряжение переходят от продавца к покупателю. Последний, в свою очередь, обязуется выплатить продавцу определенную денежную сумму, то есть цену данной недвижимости.

Договор должен полностью соответствовать требованиям законодательства, выраженным в правовых актах Гражданского кодекса:

  • Согласно 554 статье Гражданского кодекса, в договоре должны содержаться точные характеристики объекта продажи. Отсутствие таковых является существенным основанием для признания документа недействительным.
  • 421 статья ГК РФ говорит о том, что принуждение к подписанию договора исключено. Каждая из сторон сделки должна руководствоваться исключительно собственной волей.
  • Договор нельзя считать заключенным до момента, пока продавец и покупатель не придут к единому мнению по каждому существенному пункту (ст. 432 ГК РФ).
  • Нельзя заключить сделку по договору, в котором отсутствует информация о цене участка (ст. 555 ГК РФ).
  • В случае долевого владения недвижимостью, до каждого из совладельцев должна быть донесена информация о продаже одной из долей. Если кто-либо из них посчитает нужным приобрести данную долю, он будет иметь на это преимущественное право. (ст. 250 ГК РФ).
  • В 460 статье ГК РФ зафиксирована обязанность продавца перед продажей какого-либо товара, избавить его от обременения третьими лицами.

Существенные условия договора

Условия заключенного договора подразделяются на три основные категории, самой главной из которых являются существенные. Это те пункты документа, наличие которых нельзя игнорировать. Отсутствие хотя бы одного из них повлечет за собой невозможность признания юридической силы договора. Стороны должны придти к общему мнению по каждому из этих пунктов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059 .
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401 .
  1. Обязательно необходимо указать все данные, касательно предмета договора. В данном случае – это участок земли. Описание объекта должно быть составлено таким образом, чтобы не возникло сложностей в его идентификации среди соседних участков.
    1. Первое, что нужно указать – это адрес участка;
    2. Затем необходима информация о его размере и расположении границ;
    3. Номер кадастрового учета;
    4. К какому виду разрешенного использования имеет отношение данный объект;
    5. Обязательно указание документов, подтверждающих право собственности на участок предыдущего владельца;
  2. Еще одно существенное условие – это стоимость продаваемого объекта. Она может быть установлена при помощи четырех основных способов. Например, исходя из личных соображений, назвать цену может собственник недвижимости. Кроме того, за основу может быть взята налоговая ставка. Цена может быть сформирована по итогам торгов. Для определения достоверной цены объекта продажи, можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков.
    Но просто обозначить стоимость земли недостаточно. В договоре должен быть указан способ, по которому будет произведена оплата. Например, наличными или в рассрочку. Во втором случае нужно помнить о составлении графика, в соответствии с которым будут поступать платежи.

Помимо этих пунктов, в документе должны присутствовать личные данные каждого участника договора. Сюда относится ФИО, номер и серия паспорта, дата выдачи и адрес регистрации. Желательно указать телефонные номера.

Недействительные условия договора

Одна из категорий договорных условий – дополнительные. С их помощью стороны устанавливают ряд прав и обязанностей в отношении противоположной стороны. В целом, их наличие делает договор наиболее понятным. Но есть ряд условий, которые нарушают законные права одной из сторон. В этом случае они признаются недействительными. Включать подобные пункты в текст договора нельзя. Любая попытка это сделать признается противозаконной. О недействительных условия говорит законодательство, посредством Земельного кодекса РФ (ст.37, п.2).

Итак, нельзя включать в договор купли-продажи следующие пункты:

  • Право обратного выкупа имущества предыдущим владельцем, в любой момент, когда он сочтет это нужным. Такая практика имеет место при совершении сделок с недвижимостью, которая обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у кредитора. В любом случае, данного пункта в договоре не должно быть.
  • Ограничение или запрет на право нового собственника совершать различные виды юридических сделок с земельным участком. Сюда можно отнести дарение земли, ее обмен или продажу. Наличие подобных условий недопустимо, так как они напрямую противоречат законодательству РФ.
  • Бывший владелец имущества не несет ответственности за предъявление третьими лицами прав на данный объект. Этот пункт будет являться недействительным, даже если покупатель был предупрежден о возможности такого развития событий.
Смотрите так же:  До скольких лет платят алименты в россии с 2019 года

Важнейшая часть удачной продажи или покупки участка земли – это правильное составление договора. Некоторые пункты должны являться его неотъемлемой частью. Наличие других – обоснованная причина аннулировать договор.

Заключение договора купли-продажи земельного участка

Совершение любой сделки в отношении земельных участков требует соблюдения определенной формы. Для отчуждения участка продавцом и приобретения его покупателем требуется заключить договор купли-продажи.

Требования закона к форме сделки. Последствия несоблюдения формы сделки

В отношении заключения договоров купли-продажи участков земли в Российской Федерации предусмотрены следующие формы сделки:

1) Простая письменная форма. Данное требование сформулировано в статье 550 Гражданского кодекса РФ и применимо к большинству случаев отчуждения земельных участков. От сторон договора, заключаемого в простой письменной форме, требуется заверить его своими подписями и передать на государственную регистрацию в органы Росреестра;

2) Нотариальная форма. Закон не предусматривает обязательного удостоверения договора купли-продажи участка земли, однако в ряде случаев такое требование прямо предусмотрено нормативным актом.

Нотариальное удостоверение требуется:

а) для сделок по отчуждению земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

б) при отчуждении долей в праве общей долевой собственности на участок земли (в том числе, если все участники распоряжаются своими долями в одной сделке).

Вне зависимости от формы совершения сделки купли-продажи участка земли, договор подлежит государственной регистрации.

Последствия несоблюдения формы заключения договора отчуждения земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ – несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Список документов для совершения сделки купли-продажи земельного участка

Официальный сайт Росреестра, доступный по адресу https://rosreestr.ru/ , также предлагает пользователям электронный ресурс, позволяющий смоделировать конкретные условия заключения сделок с недвижимым имуществом. Данный сервис доступен по адресу http://ls.rosreestr.ru/usecases.html.

В отношении требований к заключению договора купли-продажи земли на данном ресурсе пока отсутствует перечень документов, однако можно использовать по аналогии ситуацию со сделкой в отношении жилого дома.

Для совершения сделки купли-продажи участка и ее государственной регистрации требуются следующие документы:

  • Заявление в орган Росреестра о регистрации перехода права собственности и регистрацию права собственности у покупателя. Данный документ заполняется заявителем при непосредственном обращении в территориальное подразделение Росреестра;
  • Договор купли-продажи земельного участка. В данном документе сторонами будут сформулированы все условия сделки отчуждения земли. Составляется в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и один для регистрирующего органа;
  • Документы, подтверждающие полномочия сторон сделки. В качестве таких документов признаются паспорта, а также иные документы, удостоверяющие личность;
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок. В отношении объектов, зарегистрированных до 15.07.2016 года таким документом будет являться свидетельство о праве собственности, начиная с 15.07.2016 года – выписка из ЕГРП, подтверждающая факт регистрации права собственности;
  • Кадастровый паспорт на участок земли. Данный документ является следствием проведения кадастрового учета в отношении участка и содержит основные количественные и качественные характеристики конкретного земельного участка;
  • Акт приема-передачи участка. Вместо данного документа в самом договоре купли-продажи может содержаться ссылка о фактической передаче участка;
  • Нотариально заверенное согласие супруга продавца на отчуждение участка, если он был приобретен в период брака;
  • Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.

Пошаговое руководство для заключения договора купли-продажи земельного участка

Вся процедура совершения сделки по отчуждению участка земли, от момента согласования условий до государственной регистрации, состоит из следующих этапов:

  • Определение взаимной заинтересованности в сделке путем изучения спроса и предложения на рынке оборота земли;
  • Согласование существенных условий предстоящей сделки (предмет договора, цена договора и порядок расчетов, порядок передачи участка покупателю, наличие или отсутствие ограничений (обременений) в отношении участка;
  • Составление и подписание договора купли-продажи с учетом требований к его форме. Договор может быть составлен сторонами самостоятельно либо при помощи услуг профессионального юриста;
  • Подача заявления в органы Росреестра о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности;
  • Внесение сведений с ЕГРП с получением зарегистрированных документов сторонами сделки.

Договор купли-продажи земельного участка

В статье раскрывается понятие договора купли-продажи земельного участка, предмет и характеристики данного договора, условия и порядок заключения данной сделки, а также права и обязанности сторон

Купля-продажа земельного участка представляет собой часто встречающуюся сделку, которая заключается в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством (§7 главы 30 ГК РФ –положения о купле-продаже недвижимости, глава 30 ГК РФ — общие положения о купле-продаже), а также с учётом специальных требований земельно-правовых норм (ст. 37, 38 ЗК РФ) и других федеральных законов.

Понятие договора купли-продажи земельного участка

Договор купли продажи земельного участка предполагает такие правоотношения между сторонами, при которых продавец обязуется передать земельный участок в собственность другой покупателю. Обязанностью покупателя являются действия по принятию земельного участка и уплате за него определенной денежной суммы (цены). Эти условия составляют основное содержание рассматриваемого договора.

Соглашение считается заключённым, когда стороны пришли к общей договорённости относительно всех существенных условий договора и закрепили это в законом установленной форме (на основании ст. 432 ГК РФ). К существенным условиям рассматриваемого договора относится условие о предмете договора и стоимости (цене) земельного участка, выставленного на продажу (ст. 555 ГК РФ). Если в договоре не прописано это условие, он считается не заключённым.

В договоре обязательно должна содержаться информация, позволяющая точно определить объект недвижимости, подлежащие передаче покупателю на основании договора купли-продажи (ст. 554 ГК РФ). Отсутствие таких сведений приводит к тому, что данное условие считается не согласованным сторонами, а сам договор признаётся не заключенным. При этом, в данном случае нельзя применять правила, закреплённые в п. 3 ст. 424 ГК РФ (в соответствии с ними, «в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги»).

Составление договора купли-продажи земельного участка может быть довольно сложным для человека, не имеющего глубоких юридических знаний, поэтому граждане, оформляющие куплю-продажу этой недвижимости, могут либо воспользоваться услугами юриста, либо постараться самостоятельно найти и заполнить шаблон договора купли продажи земельного участка. Образцы договора могут быть представлен на официальных сайтах территориальных подразделений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), а также сайтах юридических фирм.

Предмет договора купли-продажи земельного участка и его характеристики

Как уже было сказано выше, гражданское законодательство обязывает стороны включить строго определённый предмет купли-продажи в текст договора. В данном случае речь идёт о земельном участке со своими уникальными характеристиками, позволяющими выделить именно этот участок среди других.

Указанные характеристики земельный участок приобретает в результате проведённого государственного кадастрового учёта, когда в Единый государственный реестр земель вносятся следующие сведения о земельном участке:

  • кадастровый номер;
  • местоположение (адрес);
  • площадь;
  • категория земли и разрешенное использование земельного участков;
  • описание границ земельных участков, их отдельных частей;
  • зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
  • экономические характеристики (например, размеры платы за землю);
  • качественные характеристики (например, состояние плодородия земель);
  • наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками (п. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).

В п.3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает право приобретателя земельного участка на требование о снижении покупной цены или расторжении договора купли-продажи с последующим и возмещением причиненных убытков, если продавцом была предоставлена заведомо ложная информация:

  • об обременениях земельного участка, ограничениях его использования такого участка согласно разрешенного использования;
  • о разрешении на застройку продаваемого земельного участка;
  • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
  • о качественных свойствах земли, которые способны влиять на такое использование земельного участка, которое предполагает осуществлять покупатель, а также стоимость участка;
  • а равно сведения, которые способны повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования предоставление которых требуется в соответствии с федеральным законодательством.

Эти требования логически вытекают из п. 1 ст. 37 ЗК РФ, в котором закреплено требование об обязательном предоставлении продавцом земельного участка полной информации об обременениях, установленных в отношении земельного участка, и ограничениях его использования. При этом, п. 3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает ответственность продавца за нарушение им этой обязанности. Ответственность в данном случае выражается в возмещении убытков, а также в возможном уменьшении покупной цены по требованию покупателя.

Федеральная служба кадастра разъясняет, что достоверность идентифицирующих земельный участок характеристик зависит от точности сведений о его местоположении и границах, получаемых при проведении землеустройства. Наиболее верифицированные данные о границах земельного участка можно получить в результате межевания, наименее – на основе картографических материалов или материалов дистанционного зондирования.

Стороны договора купли-продажи земельного участка

Сторонами договора являются покупатель и продавец. Обязательствами сторон является следующее:

  1. Продавец должен свидетельствовать о том, что он имеет в личной собственности земельный участок, на которой не претендуют посторонние лица; в отношении выставленного на продажу имущества отсутствуют обременения, постройки и здания.
  2. Покупатель свидетельствует о том, что он уведомлен о всех нюансах будущей сделки, а также произвел детальный осмотр участка.

Продавцом земельного участка могут выступать юридические и физические лица, которые имеют в своей собственности определённые участки земли. Покупателями земли могут выступать:

  • перекупщики земельной недвижимости, целью которых является получение прибыли от перепродажи имущества после улучшения качеств земельной территории;
  • корпоративные инвесторы, приобретающие землю для застройки жилой или коммерческой недвижимостью;
  • инвесторы.

Условия и порядок купли — продажи земельных участков

Приобретение земельного участка предполагает проверку большого количества бумаг. Так, покупателю целесообразно ознакомиться со следующими документами:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю. Сверке подлежат паспортные данные лица (ФИО) с данными в свидетельстве. Если же продажа осуществляется не лично владельцем участка, то такое лицо должно иметь нотариально удостоверенную доверенность от собственника, в которой стоит проверить дату выдачи доверенности, срок её действия, а также сверить паспортные данные представителя продавца с паспортными данными в доверенности.
  2. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, распорядительный документ органов власти, акт приёма-передачи земельного участка в уставной капитал, справка о выплаченном пае), на основании которого продавец обладает правом собственности на этот участок.
  3. Оригинал кадастрового плана участка, содержащий сведения о кадастровом номере участка, месторасположении, категория земельного участка, виде разрешенного использования, площади земельного участка, его кадастровая стоимость. Отсутствие у лица, продающего участок, выписки из кадастра, приводит к невозможности совершения сделки.
Смотрите так же:  Арбитражный суд татарстана картотека дел

Продавца также можно попросить предоставить:

  • выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав),
  • справку из ФНС об отсутствии задолженности по уплате земельного налога,
  • справку об отсутствии арестов и запрещений,
  • справку об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке.

В некоторых случаях, когда продавцом выступает физическое лицо, требуется наличие следующих документов:

  • нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;
  • разрешение органов опеки и попечительства (если владельцем или совладельцем земельного участка является несовершеннолетний).

Возникновение некоторых трудностей при покупке земельного участка возможно, когда земельный участок:

  1. Находится в долевой собственности.
  2. Входит в состав особо охраняемых природных территорий.
  3. На праве бессрочного пользования.
  4. Имеет обременения.
  5. Подпадает под изъятие для нужд государства.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю на основании договора её купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Полноправным собственником земельного участка лицо становится только после государственной регистрации перехода права собственности.

Действия по такой регистрации признаются юридическим фактом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав. Данный этап завершает процесс оформления купли-продажи земельного участка. Можно сказать, что регистрация прав выступает «финальным аккордом» купли-продажи земельного участка. Однако необходимо помнить, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельного участка

Исполнение договора купли продажи земельного участка является основной обязанностью сторон сделки. Продавец обязуется предоставить полную информацию о наличии обременений территории, передать земельный участок в определённый срок, а также в надлежащем состоянии. Продавец также имеет следующие права:

  • требовать внесение полной платы стоимости земли;
  • осуществлять контроль за охраной и целевым использованием территорий;
  • требовать соблюдения правил использования участков.

Покупатель земли обязуется использовать участок в соответствии с целевым предназначением, обеспечивать содержание имущества, использовать землю после прохождения процедуры государственной регистрации, соблюдать все межевые знаки и принимать меры по охране данного вида собственности с учётом всей её специфики.

Правовые особенности договора купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи участка земли является разновидностью гражданско-правового соглашения купли-продажи объекта недвижимости. Поэтому к нему в целом применяются те же требования, как и при продаже иных объектов недвижимости. Однако специфика земельный правоотношений в России создает определенные правовые нюансы, которые должны быть учтены и определены в тексте договора при возмездном отчуждении и приобретении участков земли.

По договору продажи земли продавец берет обязательство по дальнейшей передаче в собственность покупателя конкретного участка земли, а покупатель, подписывая соглашение, обязуется принять указанный в соглашении земельный участок и уплатить за него оговоренную денежную сумму, указанную в договоре.

Подобно иным видам соглашений по купле-продаже имущества, договор продажи участка земли является возмездным. Существенными условиями такого договора продажи земли считаются условия о предмете соглашения и о цене продаваемого участка.

Заключение договора купли-продажи участка земли

Договор продажи любой недвижимости, включая участки земли, заключается в письменной форме. Он должен иметь вид единого юридического документа, подписанного обеими сторонами.

Стоит отметить, что несоблюдение требований российского Гражданского кодекса к форме соглашения купли-продажи участка земли влечет его недействительность.

Форма соглашения купли-продажи участка земли может быть и простой, и нотариальной (по обоюдному желанию сторон), поскольку обязательного нотариального удостоверения соглашения по продаже участков земли российское гражданское законодательство не предусматривает.

Тем не менее, обязательное нотариальное удостоверение соглашения купли-продажи участка земли предусмотрено в качестве исключения для договоров ренты и соглашений пожизненного содержания с иждивением.

Произошедший после заключения соглашения переход права собственности на конкретный участок земли к покупателю в дальнейшем подлежит государственной регистрации.

Договор по продаже участков земли считается заключенным не с момента достижения сторонами купли-продажи согласия по всем существенным условиям с подписанием договора, а лишь после проведения регистрации, то есть с момента получения покупателем земли регистрационного свидетельства.

Выполнение продавцом земельного участка обязательства по подписанному соглашению купли-продажи подтверждается еще одним юридическим документом, а именно передаточным актом. Акт может оформляться отдельным документом, подписанным продавцом земли и ее покупателем.

Другой вариант передачи недвижимости – это включение в сам договор условия, что данное соглашение приобретает юридическую силу и правовое значение акта приема-передачи. В указанном случае составления дополнительной документации сторонами не требуется.

Исполнение соглашения купли-продажи участка земли сторонами до завершения процедуры регистрации перехода прав не считается основанием для какого-либо изменения отношений с третьими лицами. Следовательно, только после получения регистрационного свидетельства на землю покупатель в полном смысле становится собственником соответствующего участка земли в глазах третьих лиц.

Требования к содержанию договора

Оформляя договор продажи на земельный участок стороны должны быть уверены в правильности составления соглашения, поскольку к сделкам с недвижимостью законодателем предъявляются достаточно серьезные требования.

Одним из существенных условий соглашения, как уже говорилось, является предмет договора, то есть сведения о продаваемом земельном участке.

Определяя в договоре его предмет, стороны соглашения должны уделить внимание идентификации этого предмета. В соглашении продажи любой недвижимости требуется указывать данные, позволяющие совершенно определенно и точно установить отчуждаемый объект недвижимости, который в дальнейшем подлежит передаче по соглашению в собственность покупателя.

При отсутствии в документе указанных данных условие о предмете сделки, подлежащем передаче от продавца к покупателю, считается несогласованным. Следовательно, само соглашение, не имеющее согласованного предмета, признается с юридической точки зрения незаключенным.

Согласно российскому Земельному кодексу (статья 37), объектом соглашений купли-продажи могут выступать только участки земли, прошедшие кадастровый государственный учет.

В договоре по продаже участка земли должны содержаться следующие идентификационные сведения отчуждаемого участка:

  • местоположение продаваемого земельного участка;
  • площадь этого участка земли, определяемая либо по имеющимся правоустанавливающим документам, либо по кадастровому плану;
  • кадастровый номер земли;
  • категория земель, к которой относится отчуждаемый участок (его целевое назначение);
  • документально разрешенное использование участка земли;
  • имеющиеся обременения продаваемого участка.

В качестве адреса отчуждаемого участка земли указывается обычно почтовый адрес этого участка либо другое общепринятое описание местоположения земли, позволяющее точно определить продаваемый объект (участок земли) на территории нахождения соответствующего регистрационного округа.

Площадь продаваемого участка земли чаще всего указывается согласно правоустанавливающей документации на эту землю (регистрационному свидетельству, правовому акту государственного либо муниципального органа, другому правоустанавливающему документу).

Вносимый в договор кадастровый номер отчуждаемого земельного участка должен содержать следующие данные о земле:

  • номер кадастрового округа, где находится соответствующий участок земли;
  • номер кадастрового района;
  • нумерацию кадастрового квартала;
  • номер продаваемого участка земли в кадастровом квартале.

Предметом соглашения купли-продажи земли может являться и часть участка. В названном случае продавцу нужно предварительно произвести раздел своего участка земли, оформив на каждую из частей отдельный кадастровый план. Деление участка земли на несколько частей с последующим оформлением на эти участки отдельных кадастровых планов нуждается в государственной регистрации на оставшуюся (не проданную) часть лишь в случае уменьшения площади участка земли в связи со сделкой продажи.

Когда предметом договора по купле-продаже земли выступает земельная доля, находящаяся в праве долевой собственности на определенный участок земли, продавец этого участка обязательно должен учитывать необходимость соблюдения императивной нормы гражданского законодательства, устанавливающей преимущественное право покупки отчуждаемой доли иными собственниками – дольщиками по цене, которая установлена продавцом доли для третьего лица.

Если же предметом соглашения выступает доля в общей собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения, право преимущественной покупки такой доли, согласно нормам Закона РФ от июля 2002 года № 101, устанавливающего правила оборота земли сельскохозяйственного назначения в России, принадлежит региону РФ или муниципалитету (в случаях, установленных законодательством самого субъекта РФ).

Еще одно существенное условие соглашения по продаже участка земли как объекта недвижимости – это цена отчуждаемой земли. Без указания в тексте соглашения цены договор также нельзя считать заключенным. Продавец может устанавливать цену и за весь объект (земельный участок) в целом, и за единицу площади участка земли или другого показателя ее размера.

Если стороны предпочтут прописать в своем соглашении цену за единицу площади, то общая цена договора, подлежащая оплате покупателем, рассчитывается исходя из фактического размера участка земли, переданного покупателю.

Порядок оплаты стоимости продаваемого участка земли определяется в тексте договора по соглашению продавца и покупателя земли. Деньги за проданную землю могут передаваться продавцу участка и до, и после подписания сторонами соответствующего соглашения, и до передачи участка земли по акту передачи, и после. В любом из указанных случаев условие об оплате денежных средств за отчуждаемый участок земли должно быть в тексте договора по купле-продаже соответствующим образом сформулировано.

Для покупателя важно еще до заключения соглашения купли-продажи участка земли выяснить наличие (либо отсутствие) обременений прав продавца-собственника земельного участка.

Если же отчуждаемый участок земли имеет обременение, в условиях договора продажи земли сторонам следует указать все сведения об этих обременениях: наименование имеющегося обременения (к примеру, сервитут, аренда, ипотечный кредит или доверительное управление), срок действия указанных обременений, а также наименование (ФИО) лица, в чью пользу установлено обременение.

Факт наличия или отсутствия зарегистрированных обременений должен подтверждаться выпиской из Единого реестра прав на объекты недвижимости.

Помимо отсутствия или наличия обременений покупателю земли нужно также установить наличие (отсутствие) у приобретаемого участка земли наложенных запрещений (арестов). Такие аресты на землю могут налагаться по определению суда с целью обеспечения иска-заявления или при возбуждении уголовного дела – по требованию (постановлению) следователя.