Пособие по ремонту и эксплуатации зданий

ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ И РЕМОНТ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

1 Федеральное агентство по образованию Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Владимирский государственный университет ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ И РЕМОНТ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ Учебное пособие Рекомендовано Учебно-методическим объединением вузов РФ по образованию в области строительства в качестве учебного пособия для студентов, обучающихся по направлению строительство Владимир

2 УДК ББК Т38 Авторы : С.И. Рощина, В.И. Воронов, М.В. Грязнов, Т.Н. Щёлокова Т38 Рецензенты : Член-корреспондент РААСН, декан факультета городского, дорожного строительства и хозяйства Московского института коммунального хозяйства и строительства В.И. Римшин Кандидат технических наук, профессор кафедры строительных конструкций Владимирского государственного университета В.В. Михайлов Печатается по решению редакционного совета Владимирского государственного университета Техническая эксплуатация и ремонт зданий и сооружений : учеб. пособие / С. И. Рощина [и др.] ; Владим. гос. ун-т. Владимир : Изд-во Владим. гос. ун-та, с. ISBN Рассматриваются вопросы эксплуатации, ремонта и обслуживания зданий и сооружений, приведены основные положения по технической эксплуатации зданий и сооружений, методика определения сроков службы здания. Предназначено для студентов старших курсов специальностей строительство (бакалавриат), промышленное и гражданское строительство, городское строительство и хозяйство, экспертиза и управление недвижимостью всех форм обучения, а также специалистов ЖКХ. Может быть использовано при выполнении курсового и дипломного проектирования. Табл. 17. Ил. 49. Библиогр. : 25 назв. ISBN УДК ББК Владимирский государственный университет, 2009

3 ОГЛАВЛЕНИЕ ВВЕДЕНИЕ. 5 Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ГРАЖДАНСКИХ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ Организация работ по технической эксплуатации зданий Параметры, характеризующие техническое состояние здания Срок службы зданий. Эксплуатационные требования к зданиям Капитальность зданий Система планово-предупредительных ремонтов Положения о проведении планово-предупредительных ремонтов Оценка технического состояния конструктивных элементов здания и здания в целом Порядок назначения здания на капитальный ремонт Подготовка и анализ технической документации для капитального ремонта Планирование текущего ремонта Порядок приемки в эксплуатацию новых, капитально отремонтированных и модернизированных зданий Контрольные вопросы. 64 Глава 2. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ Комплекс работ по содержанию и техническому обслуживанию зданий и сооружений Методика оценки эксплуатационных характеристик элементов зданий Определение параметров надежности строительных конструкций Определение параметров микроклимата зданий и сооружений Определение параметров естественной освещенности зданий Определение параметров необходимой теплозащиты ограждений

4 2.3. Оценка технического состояния и эксплуатационных характеристик оснований, фундаментов, подвальных помещений Техническая эксплуатация стен Техническая эксплуатация перекрытий Техническая эксплуатация полов Техническая эксплуатация перегородок Техническая эксплуатация крыш Техническая эксплуатация лестниц Техническая эксплуатация окон, дверей, световых фонарей Техническая эксплуатация фасада здания Защита зданий от преждевременного износа Коррозия материала конструкций Разрушение и гниение деревянных конструкций. Методы их защиты Контрольные вопросы Глава 3. РЕМОНТ И УСИЛЕНИЕ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЯ Основные принципы усиления и устранения дефектов Усиление оснований зданий и сооружений Ремонт и усиление фундаментов зданий и сооружений Ремонт и усиление стен Ремонт и усиление каменных стен Ремонт крупнопанельных стен Ремонт деревянных стен Ремонт балконов Ремонт и усиление перекрытий Ремонт и усиление сборных плит перекрытий Усиление монолитных железобетонных покрытий и перекрытий Усиление деревянных балок перекрытий Ремонт и усиление сводчатых перекрытий Ремонт стропильных крыш Ремонт лестниц Контрольные вопросы ЗАКЛЮЧЕНИЕ БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

5 ВВЕДЕНИЕ В связи с принятием Жилищного и Градостроительного кодексов коренным образом в последнее время меняются технические, финансовые, экономические и юридические основы, касающиеся использования селитебных, рекреационных, санитарно-технических территорий, а также территорий жилых домов, выделенных в результате межевания земель. Большое внимание уделяется вопросам защиты каменных, бетонных и металлических конструкций от преждевременного износа, усиливаются требования к приемке в эксплуатацию новых зданий и сооружений, совершенствуются методы ремонта и усиления их конструкций. Проводимые реформы в области технической эксплуатации жилых домов предопределили формирование районных инженерных служб и жилищных кооперативов собственников жилья. В настоящее время формируются управляющие компании, которые на тендерной основе будут осуществлять техническую эксплуатацию зданий и сооружений. В предлагаемом учебном пособии рассматриваются вопросы эксплуатации, ремонта и обслуживания зданий и сооружений, приводятся основные положения по их технической эксплуатации, методика определения сроков службы зданий, их капитальности, зависимости износа от эксплуатации зданий, оценки технического состояния здания и эксплуатационных характеристик фундаментов, стен, перекрытий и других конструктивных элементов здания. Данная работа может быть полезна специалистам ЖКХ с целью повышения их квалификации. 5

6 Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ГРАЖДАНСКИХ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 1.1. Организация работ по технической эксплуатации зданий Техническая эксплуатация зданий это комплекс мероприятий, которые обеспечивают безотказную работу всех элементов и систем здания в течение нормативного срока службы, функционирование здания по назначению. Функционирование здания это непосредственное выполнение им заданных функций. Использование здания по назначению, частичное приспособление под другие цели снижают эффективность его функционирования, так как использование здания по назначению основная цель его эксплуатации. Функционирование здания включает в себя период от окончания строительства до начала эксплуатации, а также период ремонта здания. Техническая эксплуатация зданий состоит из технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания. Система технического обслуживания включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов. Санитарное содержание зданий заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора. Задачи эксплуатации зданий состоят в обеспечении безотказной работы конструкций здания; соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий и правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т.д. Продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его систем неодинакова. При определении нормативных сроков службы зда- 6

7 ния принимают безотказный срок службы основных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2 3 раза меньше нормативного срока службы здания. Для безотказного и комфортного пользования зданием в течение всего срока его эксплуатации необходима полная замена отдельных элементов или систем здания. В течение всего срока службы элементы и инженерные системы требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восстановлению износившихся элементов. Части здания не могут эксплуатироваться до полного износа. В этот период проводят работы, компенсирующие нормативный износ. Невыполнение незначительных по объему плановых работ может привести к преждевременному отказу конструкции. В процессе эксплуатации здание должно постоянно обслуживаться и ремонтироваться. Техническое обслуживание здания это комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания, а также заданных параметров и режимов работы технических устройств, направленных на обеспечение сохранности зданий. Система технического обслуживания и ремонта должна обеспечивать нормальное функционирование зданий в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание зданий включает в себя работы по контролю технического состояния, поддержанию исправности, наладке инженерного оборудования, подготовке к сезонной эксплуатации здания в целом, а также его элементов и систем. Контроль за техническим состоянием зданий осуществляют путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики. Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах необходимо контролировать техническое состояние здания в целом, при проведении частичных осмотров им подвергаются отдельные конструкции. 7

8 Неплановые осмотры проводятся после ураганных ветров, ливней, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, после аварий. Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью. При весеннем осмотре проверяют готовность здании к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливают объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимней период, уточняют объемы ремонтных работ по зданиям, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра. При подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период выполняют следующие виды работ: укрепляют водосточные трубы, колени, воронки; расконсервируют и ремонтируют поливочную систему; ремонтируют оборудование площадок, отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек; раскрывают продухи в цоколях; осматривают кровлю, фасады и т.д. При осеннем осмотре проверяют готовность здания к эксплуатации в осенне-зимний период, уточняют объемы ремонтных работ по зданиям, включенным в план текущего ремонта следующего года. В перечень работ при подготовке зданий к эксплуатации в осеннезимний период необходимо включать: утепление оконных и балконных проемов; замену разбитых стекол окон, балконных дверей; ремонт и утепление чердачных перекрытий; укрепление и ремонт парапетных ограждений; остекление и закрытие чердачных слуховых окон; ремонт, утепление и прочистку дымовентиляционных каналов; заделку продухов в цоколях здания; консервацию поливочных систем; ремонт и укрепление входных дверей и т.д. Периодичность проведения плановых осмотров элементов зданий регламентируется нормами. При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр. Выявленные неисправности, которые препятствуют нормальной эксплуатации, устраняются в сроки, указанные в строительных нормах и правилах (СНиП). Ремонт здания комплекс строительных работ и организационнотехнических мероприятий по устранению его физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания. 8

9 Система планово-предупредительного ремонта включает текущий и капитальный ремонты. Текущий ремонт здания выполняется с целью восстановления исправности его конструкций и систем инженерного оборудования, поддержания эксплуатационных показателей. Текущий ремонт проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства до момента поставки на очередной капитальный ремонт. При этом учитываются природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания. Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним и годовым планам. Годовые планы составляются в уточнение пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий к эксплуатации в сезонных условиях. Капитальный ремонт производится с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт включает в себя устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. Важнейшая часть организации капитального ремонта разработка его стратегии. Теоретически возможны два варианта ремонта: по техническому состоянию, когда ремонт начинают после появления неисправности, и профилактически-предупредительный, когда ремонт выполняют до появления отказа, т.е. для его предупреждения. Второй вариант экономически целесообразен на основе изучения сроков службы и вероятности наступления отказов можно создать такую систему профилактики, которая бы обеспечила безотказное содержание помещений. В 9

Смотрите так же:  Разбойник wow ликвидация

10 практике технической эксплуатации зданий используют сочетание обоих вариантов. Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов. Основная задача такой профилактики предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены. Ремонт назначают в зависимости от срока эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию. Рекомендуемая нормативными документами периодичность ремонтов на примере жилых зданий приведена в табл Накопленные статистические данные позволяют для различных конструкций и схем зданий, материалов, сроков эксплуатации определить параметры плотности распределения времени наступления отказов и сроки назначения конструкций на ремонт. Таблица 1.1 Периодичность капитального и текущего ремонтов жилых зданий в зависимости от группы капитальности и физического износа Группа жилых зданий по капитальности Периодичность ремонта, лет текущего при общем износе здания, % капитального до 60 более ; ; ; Нецелесообразен Нормы, регламентирующие минимальную продолжительность эффективной эксплуатации зданий без ремонта, представлены в табл

11 Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов Виды жилых зданий, объектов коммунального и социального-культурного назначения по материалам основных конструкций Полносборные крупнопанельные, крупноблочные, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома) Здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений То же, при благоприятных условиях эксплуатации, при постоянно поддерживаемом температурно-влажностном режиме (музеи, архивы, библиотеки и т.п.) То же, при тяжелых условиях эксплуатации, повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры (бани, прачечные, бассейны, бальнео- и грязелечебницы и т.п.), а также открытые сооружения (спортивные, зрелищные) Со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями: деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома и здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) 11 Таблица 1.2 Продолжительность эффективной эксплуатации, лет до постановки до постановки на текущий на капитальный ремонт ремонт Параметры, характеризующие техническое состояние здания Техническое состояние здания в целом функция работоспособности отдельных конструктивных элементов и связей между ними. Математическое описание процесса изменения технического состояния зданий,

12 состоящих из большого числа конструктивных элементов, представляет значительные трудности. Это обусловлено тем, что процесс изменения работоспособности технических устройств характеризуется неопределенностью и случайностью. Факторы, вызывающие изменения работоспособности здания в целом и отдельных его элементов, подразделяются на 2 группы: внутренние и внешние. К внутренним факторам относятся: физико-химические процессы, протекающие в материалах конструкций; нагрузки и процессы, возникающие при эксплуатации; конструктивные; качество изготовления. К внешним факторам относятся: климатические (температура, влажность, солнечная радиация); характер окружающей среды (ветер, пыль, биологические факторы); качество эксплуатации. В процессе эксплуатации зданий их техническое состояние изменяется. Это выражается в ухудшении количественных характеристик работоспособности, в частности надежности. Ухудшение технического состояния зданий происходит в результате изменения физических свойств материалов, характера сопряжений между ними, а также размеров и форм. Причиной изменения технического состояния зданий являются также разрушение и другие виды потери работоспособности конструктивных материалов. Полное время эксплуатации здания можно разделить на три периода: приработки, нормальной эксплуатации, интенсивного износа. На рис. 1.1 показана кривая интенсивности отказов элемента конструкции как функции времени эксплуатации, где выделены эти три периода. Со временем несущие и ограждающие конструкции, а также оборудование зданий и сооружений изнашиваются, стареют. В начальный период эксплуатации зданий происходит взаимная приработка элементов. Происходит снижение механических, прочностных и ухудшение эксплуатационных характеристик конструкций зданий. Все эти измене- 12

13 ния могут быть как общими, так и локальными, они происходят самостоятельно и в совокупности. Наибольшее число дефектов, отказов и аварий приходится на процесс строительства и в первый период эксплуатации зданий и сооружений. Главные причины: недостаточное качество изделий, Рис Интенсивность отказов элементов как функция времени эксплуатации: 1 период приработки; 2 период нормальной эксплуатации (внезапные отказы); 3 период интенсивного износа (внезапные и износовые отказы) монтажа, осадка оснований, температурно-влажностные изменения и т.д. Построечный и первый послепостроечный периоды характеризуются приработкой всех элементов в сложной единой системе здания. В этот период происходят сдвиг и отрыв внутренних стен от наружных, усадка, температурные деформации конструкции, ползучесть материалов и т.д. По окончании периода приработки конструкций и элементов зданий и сооружений (после заделки дефектных участков) в период нормальной эксплуатации число отказов снижается и стабилизируется. Основными в этот период являются внезапные деформации, связанные с условиями работы и эксплуатации элементов. Причиной внезапных деформаций могут быть неожиданные концентрации нагрузок, ползучесть материалов, неудовлетворительная эксплуатация, температурно-влажностные воздействия, правильное выполнение ремонтных работ. Третий период это период интенсивного износа, который связан со старением материала конструкций, снижением его упругих свойств. Конструкции и оборудование даже при нормальных условиях эксплуатации имеют разные сроки службы и изнашиваются неравномерно. Продолжительность службы отдельных конструкций зависит от материалов и условий эксплуатации. На долговечность конструктивных элементов влияют конструктивное решение и капитальность здания в целом; в зданиях, выполненных из прочных материалов и надежных конструкций, любой элемент служит дольше, чем в зданиях из недолговечных материалов. 13

14 Во время эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование зданий под воздействием природных условий и деятельности человека постепенно теряют свои эксплуатационные качества. С течением времени происходит снижение прочности, устойчивости, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухонепроницаемые свойства. Это явление называется физическим (материальным, техническим) износом и определяется в относительных величинах (%) и в стоимостном выражении. Для технической характеристики состояния отдельных конструкций здания возникает необходимость определить его физический износ. Физический износ величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания на определенный момент времени, в результате чего происходит снижение стоимости конструкции здания. Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени несущей способности (прочности, устойчивости), снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости. Основные причины физического износа воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с эксплуатацией здания. Процент износа зданий определяют по срокам службы или фактическому состоянию конструкций, пользуясь правилами оценки физического износа, где в таблицах устанавливаются признаки износа и определяется физический износ конструкций и систем (в %) (табл. 1.3). Физический износ устанавливают: на основании визуального осмотра конструктивных элементов и определения процента потери или эксплуатационных свойств вследствие физического износа с помощью таблиц; экспертным путем с оценкой остаточного срока службы; расчетным путем; инженерным обследованием зданий с определением стоимости работ, необходимых для восстановления его эксплуатационных свойств. Физический износ определяется сложением величин физического износа отдельных элементов здания: стен, перекрытий, крыши, кровли, 14

15 полов, оконных и дверных устройств, отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств и других элементов. Физический износ, % До 20 Признаки износа конструктивных элементов здания Признаки износа Фундаменты столбчатые с кирпичным цоколем Мелкие дефекты цокольной части (трещины, местные выбоины) Таблица 1.3 Рекомендуемый состав ремонтных работ Текущий ремонт Наличие трещин, сколов, выпадение отдельных камней в надземной части цоколя и столбов Перекосы, выпучивание забирки, глубоко раскрытые трещины в цоколе; трещины, сколы и значительное выпадение камней в надземной части столбов Ремонт цоколя и надземной части фундаментных столбов Смена цокольной части, ремонт верхней части фундаментальных столбов До 20 Искривление горизонтальных линий стен, осадка отдельных участков стен, перекосы оконных и дверных заполнений, полное разрушение цоколя, расстройство кладки столбов Замена фундамента и цоколя с вывешиванием стен Фундаменты ленточные каменные Мелкие трещины в цоколе и под Текущий ремонт окнами первого этажа Отдельные глубокие трещины шириной до 1 см, следы сырости на цоколе, выпучивание отдельных участков стен подвала Выпучивание и заметные искривления линии цоколя; сквозные трещины в цоколе с развитием по всей высоте здания; выпучивание полов и стен подвала 15 Ремонт кладки и устройство рандбалок; ремонт горизонтальной гидроизоляции Усиление или смена кладки отдельных участков; восстановление вертикальной и горизонтальной гидроизоляции

16 Физический Признаки износа износ, % Повсеместные прогрессирующие сквозные трещины по высоте здания; значительное выпучивание грунта и разрушение стен в подвале До 20 Продолжение табл. 1.3 Рекомендуемый состав ремонтных работ Устройство поясов жесткости на стенах здания. Замена фундамента, ремонт нецелесообразен Фундаменты ленточные крупноблочные Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя Текущий ремонт цоколя и стен подвала Трещины в швах между блоками, высолы и следы сырости на стенах подвала Трещины, выкрошивание и местные разрушения блоков (видна арматура), выщелачивание раствора в швах между блоками на глубину до 10 см; влажные пятна на цоколе и стенах подвала Заполнение швов между блоками; ремонт штукатурки, гидроизоляции и отмостки Заделка разрушенных мест, трещин; восстановление гидроизоляции, частичное усиление фундаментов До 10 Повсеместные повреждения и разрушения блоков; прогрессирующие сквозные трещины по всей высоте здания, выпучивание грунта в подвале Полная смена фундамента: ремонт нецелесообразен Стены из мелких блоков и камней Отдельные волосные трещины и Текущий ремонт выбоины Частичное выветривание швов и трещины в штукатурке; коррозия металлических покрытий выступающих частей Выветривание некоторых камней, трещины в швах, отпадение шту- 16 Частичная расшивка швов и трещин, ремонт защитных покрытий Подмазка швов и выветрившихся камней; ремонт

17 Физический износ, % Признаки износа катурки; сколы краев камней; глубокие трещины в карнизе Продолжение табл. 1.3 Рекомендуемый состав ремонтных работ штукатурки; ремонт карниза Глубокие трещины и выпадение камней в карнизе; отпадение штукатурки Перекладка карниза, усиление кладки, восстановление штукатурки До Сквозные осадочные трещины и выпадение камней в перемычках, карнизах и углах здания, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание отдельных участков Вертикальные трещины в простенках, частичное разрушение и расслоение кладки стен; частичное нарушение связей отдельных участков Повсеместное расстройство кладки, сдерживаемое временными креплениями Стены кирпичные Отдельные волосные трещины и выбоины Глубокие трещины и частичное отпадение штукатурки или выветривание швов на глубину до 1 см на площади до 10 % Частичное выпучивание и отпадение штукатурки на плоскости стен у карнизов и перемычек или выветривание швов на глубину до 2 см на площади до 30 %; выкрошивание отдельных кирпичей; трещины в кладке карниза и перемычек; следы сырости на поверхностях 17 Крепление отдельных участков стен; смена перемычек и карнизов Усиление простенков и перекладка отдельных участков стен, крепление стен поясами, балками и т.п. Полная перекладка стен; ремонт нецелесообразен Текущий ремонт Ремонт штукатурки, расшивка швов, очистка фасада Ремонт штукатурки, подмазка швов и выкрошившихся кирпичей, очистка фасада, ремонт карниза и перемычек

Смотрите так же:  Доверенность соцстрах

18 Физический Признаки износа износ, % Повсеместное выпучивание и отпадение штукатурки или выветривание швов на глубину до 4 см на площади до 50 %; выкрошивание и выпадение отдельных кирпичей; высолы и сырость Продолжение табл. 1.3 Рекомендуемый состав ремонтных работ Ремонт поврежденных стен, карнизов и перемычек Сквозные осадочные трещины в перемычках и под оконными проемами; массовое выпадение кирпичей из перемычек, карнизов, углов зданий; незначительные отклонения от вертикали и выпячивания Повсеместные прогрессирующие трещины, кладка местами расслаивается и легко разбирается, заметны искривления и выпучивания; местами временные крепления Крепление стен поясами, рандбалками и т.п.; смена или усиление перемычек и карнизов, усиление простенков Перекладка до 25 % стен, усиление и крепление стен участками До 10 Кладка совершенно расстроена и деформирована, повсеместные временные крепления стен Полная перекладка стен; ремонт нецелесообразен Стены из крупных блоков и панелей Нарушение покрытий выступающих частей фасада; отдельные мел- Текущий ремонт кие выбоины Выбоины в некоторых местах фактурного слоя; ржавые подтеки около выбоин; наружная отделка загрязнена Отслоение и выкрошивание раствора в местах зачеканки стыков, следы протечек сквозь стыки внутри здания Заделка выбоин, подмазка фактурного слоя Герметизация швов 18

19 Физический износ, % Признаки износа Глубокие раскрытые трещины и выбоины; местами полное отсутствие раствора в стыках, следы постоянных протечек, промерзание и продувание Продолжение табл. 1.3 Рекомендуемый состав ремонтных работ Вскрытие, зачеканка и герметизация стыков Диагональные трещины по углам простенков, вертикальные трещины по перемычкам в местах установки балконных плит и козырьков Вертикальные широко раскрытые длиной более 3 м по стыкам и телу перемычки; нарушение связи между некоторыми участками стен Усиление простенков и перемычек Укрепление и усиление некоторых участков До 10 Заметные искривления горизонтальных и вертикальных линий стен, массовые разрушения блоков или панелей Разборка и новое возведение стен; ремонт нецелесообразен Перекрытия сборные железобетонные Трещины в швах между плитами Текущий ремонт Незначительные смещения плит по высоте (до 1,5 см); местами неровности потолка; отслоение выравнивающего слоя Значительное смещение плит перекрытия относительно друг друга; следы сырости в местах опирания плит на наружные стены Волосные трещины в пролетах плит; трещины и сырость на плитах и на стенах в местах опирания 19 Выравнивание поверхности потолка Выравнивание потолка с подвеской арматурных сеток; устройство пробок в пустотах настила Укрепление плит и мест опирания

20 Физический износ, % Признаки износа Поперечные трещины в плитах без оголения арматуры; прогиб не более 1/100 пролета Глубокие поперечные трещины в плитах с оголенной арматурой; прогрессирующее смещение плит перекрытия относительно друг друга по вертикали более 3 см; прогибы не более 1/50 пролета Окончание табл. 1.3 Рекомендуемый состав ремонтных работ Усиление плит Усиление плит и мест опирания До Повсеместные глубокие трещины в плитах; смещение плит из плоскости с заметными прогибами более 1/50 пролета Конструкция на грани обрушения (местами уже началось) Балконы Мелкие повреждения металлических защитных покрытий цементного пола и ограждающей решетки Следы сырости на нижней плоскости плиты и на участках стены, примыкающей к балкону; цементный пол и гидроизоляция местами разрушены; поверхность балконной плиты имеет уклон к зданию На нижней плоскости плиты следы ржавчины, местами выступает арматура и наблюдаются следы протечки; металлические консоли оголены; ограждения повреждены Плита имеет прогибы, местами сквозные трещины и пробоины; крепления ограждений разрушены; пользование балконом опасно 20 Полная замена плит Полная замена плит Текущий ремонт Смена гидроизоляции с устройством вновь цементного пола; ремонт сливов и покрытий балконного порога Усиление плит и консолей, смена гидроизоляции Смена балконов

21 Для определения физического износа Q ф конструкций обследуют их отдельные участки, имеющие разную степень износа. Процент Q ф всего здания определяют как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта: n Qф = d i li/100, (1.1) i= 1 где d j удельная стоимость данного конструктивного элемента или инженерной системы в общей восстановительной стоимости, %; l i износ конструктивного элемента, установленного при техническом обследовании, %. Пример. В таблице приведен расчет процента физического износа конструкции здания. По формуле (1.1) определен средний физический износ здания. Конструктивный элемент Удельный вес стоимости конструкции в общей стоимости здания, % Износ конструкции, установленный при обследовании, % d i l i Фундаменты Стены и перегородки Перекрытия Кровля Полы Окна и двери Отделка Санитарнотехнические и электротехнические устройства Прочие элементы Итого n Q ф = d l i i /100 = 1864 /100 = 18,6%. i= 1 21

22 Стоимость физического износа I, руб., определяется по формуле I = Q V / ф /100, (1.2) где Q ф физический износ, определяется по формуле (1.1); V / восстановленная стоимость, руб. Восстановленная стоимость здания определяется стоимостью его воспроизводства в действующих на данный период ценах. Метод определения физического износа на основе инженерного обследования предусматривает инструментальный контроль состояния элементов здания и определение степени потери их эксплуатационных свойств. Для приблизительной оценки износа пользуются сопоставлением фактического срока службы здания с расчетным: l i = ( t / T )100, (1.3) где l i износ конструктивного элемента, установленный расчетом, %; t фактический срок службы, лет; Т нормативный срок службы, лет. Оценка физического износа по методу сопоставления фактических и нормативных сроков службы представляет собой линейную зависимость износа от сроков службы, что не соответствует действительной закономерности физических процессов, сопровождающих физический износ элементов зданий. Поэтому необходимо проводить инженерное обследование для объективной оценки физического износа. Наблюдения за конструкциями показывают, что в первый период эксплуатации (период приработки), когда конструкция новая, износ слабее, а к третьему периоду (к концу срока службы) интенсивность износа возрастает. Конструкция, износ которой за 100 лет службы составит 75 %, к концу срока службы изнашивается в полтора раза больше (45 %), чем в первом периоде (30 %). По физическому износу отдельных конструктивных элементов и инженерных систем устанавливают износ здания в целом. При выполнении капитального ремонта физический износ частично ликвидируется, а стоимость здания увеличивается. При капитальном ремонте зданий в сменяемых конструкциях физический износ устраняется, а в несменяемых только уменьшается, так как несменяемые конструкции по физическому износу ремонтироваться 22

23 не могут, а проводимые в них ремонтные работы носят восстановительный характер. В основу нормативных документов по определению величины физического износа положены соотношения физического износа и стоимости необходимого ремонта на восстановление. В результате капитального и текущего ремонтов темпы роста физического износа снижаются. Износ зданий происходит наиболее интенсивно впервые лет и после лет. На развитие физического износа влияют такие факторы, как объем и характер капитального ремонта, планировка здания, плотность заселения, качество работ при капитальном ремонте, санитарно-гигиенические факторы (инсоляция, аэрация), периоды эксплуатации, уровень содержания и текущего ремонта. Физический износ конструкций в укрупненных показателях и характеристика их состояния приведены в табл Таблица 1.4 Оценка технического состояния здания в зависимости от общего физического износа Физический износ, % Оценка технического состояния Общая характеристика технического состояния 0 20 Хорошая Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные устраняемые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительный износ Удовлетворительная Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии Примерная стоимость капремонта, % от восстановительной стоимости конструктивных элементов До

24 Физический износ, % Оценка технического состояния Неудовлетворительная Общая характеристика технического состояния Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта Окончание табл. 1.4 Примерная стоимость капремонта, % от восстановительной стоимости конструктивных элементов Плохая Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь при проведении охранных мероприятий или полной смене конструктивного элемента В процессе эксплуатации здания подвергаются моральному износу, основная причина которого технический прогресс. Моральный износ величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям. Сущность его заключается в том, что с течением времени под влиянием непрерывного технического прогресса возникают несоответствия между вновь возводимыми и старыми зданиями, несоответствие здания его функциональным назначениям вследствие меняющихся социальных запросов. Это заключается в несоответствии архитектурно-планировочных решений современным требованиям о переуплотненности застройки, в недостаточном уровне благоустройства, озеленения территории, в устаревшем инженерном оборудовании. Старые здания часто не удовлетворяют современным запросам людей и современным требованиям производства ни по своим габаритам, планировке, расположению помещений, внешнему облику, ни по уров- 24

25 ню технического оснащения. Эти здания могут быть достаточно прочными, и физический износ их незначительный, но «морально» они устарели. Поэтому необходимо произвести реконструкцию, модернизацию, переустройство старого здания для приведения его в соответствие с современными требованиями. Различают моральный износ двух форм. Моральный износ первой формы связан со снижением стоимости здания по сравнению с его стоимостью в период строительства, т.е. уменьшение стоимости строительных работ по мере снижения их себестоимости (вследствие изменения масштабов строительного производства, роста производительности труда). Моральный износ второй формы определяет старение здания по отношению к существующим на момент оценки обмерно-планировочным, санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям, которые заключаются в дефектах планировки, несоответствии конструктивных элементов здания современным требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция и др.), отсутствии или неудовлетворительном качестве элементов инженерного оборудования. Возможны два основных способа количественной оценки морального износа второй формы: технико-экономический и социальный. Технико-экономический способ представляет собой систему показателей, составленных на основании обобщения удельной стоимости конструктивных элементов и инженерного оборудования различных зданий, выраженной в процентах от восстановительной стоимости зданий. Метод социологической оценки второй формы морального износа основан на анализе процессов обмена и купли-продажи жилья. Моральный износ здания меняется скачкообразно, по мере изменения социальных требований, но ему здания подвергаются гораздо быстрее, чем физическому износу. Закономерности изменения факторов, вызывающие физический и моральный износы, различны. Моральный износ в процессе эксплуатации нельзя предупредить. Методами проектирования с учетом научнотехнического прогресса можно получить обмерно-планировочные и конструктивные решения, способные обеспечить соответствие их действующим требованиям на более длительный период эксплуатации. 25

Смотрите так же:  Приказ о коммерческой тайне торгового предприятия образец

26 Устранение физического износа производится путем замены изношенных конструкций здания. Так как срок службы различных конструкций может значительно различаться, то в течение периода эксплуатации некоторые конструкции приходится менять, иногда даже по нескольку раз. Иногда конструкции и инженерные системы здания с незначительным физическим износом требуют замены из-за морального износа. Коэффициент L учитывает соотношение стоимости физического и морального износа: L = I / M 2 1, (1.4) где М 2 стоимость морального износа второй формы, руб. Наиболее экономичными проектными решениями считаются такие, при которых сроки морального и физического износа конструкций и систем зданий совпадают. В этом случае коэффициент, учитывающий соотношение износов, стремится к единице Срок службы зданий. Эксплуатационные требования к зданиям Под сроком службы здания понимают продолжительность его безотказного функционирования при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. Продолжительность безотказной работы элементов здания, его систем и оборудования не одинакова. При определении нормативных сроков службы здания принимают средний безотказный срок службы основных несущих элементов фундаментов и стен. Срок службы других элементов может быть меньше нормативного срока службы здания. Поэтому в процессе эксплуатации здания эти элементы приходится заменять, возможно, несколько раз. Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции и здания в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов сложная задача, так как результат зависит от большого количества факторов, влияющих на износ (табл. 1.5). В течение всего срока службы здания элементы и инженерные системы подвергают техническому обслуживанию и ремонту. Периодичность ремонтных работ зависит от долговечности материалов, из которых из- 26

27 готавливаются конструкции и инженерные системы нагрузок, воздействия окружающей среды и других факторов. Нормативный срок службы элементов здания устанавливают с учетом выполнения мероприятий по технической эксплуатации. Таблица 1.5 Минимальные сроки службы конструктивных элементов зданий Элементы жилых зданий Фундаменты Бетонные, железобетонные (ленточные и свайные), бутовые на цементном растворе Срок службы, лет Бутовые на известковом растворе Бутовые или бетонные столбчатые Кирпичные Стены и каркасы Железобетонные и стальные каркасы Стены: из кирпича или керамических пустотелых камней, несущие толщиной в 2,5 кирпича или самонесущие (при несущем железобетонном или стальном каркасе) толщиной до 2,5 кирпича облегченной кладки крупнопанельные крупноблочные из мелких бетонных и легкобетонных камней из монолитного шлако-, керамзитобетона и т.п. Стыки панелей и блоков полносборных стен

28 Продолжение табл. 1.5 Элементы жилых зданий Срок службы, лет Перекрытия По кирпичным, бетонным или железобетонным сводам Сборные железобетонные из крупноразмерных панелей (настилов, плит) в зданиях каменных особо капитальных Сборные железобетонные из крупноразмерных панелей (настилов, плит) при толщине стен до 2,5 кирпича То же, в крупнопанельных зданиях и в зданиях с кирпичными стенами облегченной кладки Монолитные железобетонные Сборные железобетонные из мелко- и среднеразмерных элементов, сборно-монолитные железобетонные По стальным балкам с железобетонным заполнением (монолитным или сборным), с заполнением кирпичными сводиками По деревянным балкам, оштукатуренные междуэтажные по стальным балкам с деревянным междубалочным заполнением То же, под санитарными узлами То же, чердачные По деревянным балкам, облегченные, неоштукатуренные Полы с покрытиями Из керамической плитки, террасовыми Цементными Дощатыми шпунтованными: по перекрытиям по грунту

29 Элементы жилых зданий Паркетными: дубовыми на рейках то же, на мастике буковыми на рейках то же, на мастике березовыми и осиновыми на рейках то же, на мастике Из паркетной доски Из твердой древесно-волокнистой плиты Из линолеума Из поливинилхлоридных плиток Лестницы Из сборных железобетонных крупноразмерных элементов Продолжение табл. 1.5 Срок службы, лет Монолитные железобетонные Из каменных, бетонных, железобетонных ступеней по стальным и металлическим косоурам Деревянные Балконы: Балконы и крыльца из железобетонных крупноразмерных плит то же по стальным консольным балкам Перегородки Кирпичные, бетонные, из керамических блоков и т.п. Железобетонные, гипсобетонные «на комнату» Плитные гипсолитовые, легкобетонные Деревянные оштукатуренные межкомнатные То же, в санитарных узлах Обшитые сухой штукатуркой по деревянному каркасу

30 Элементы жилых зданий Двери и окна из древесины Оконные и балконные заполнения Продолжение табл. 1.5 Срок службы, лет 30 Дверные заполнения: внутриквартирные входные в квартиру входные в здание Внутренняя отделка Штукатурка: по каменным стенам по деревянным стенам и перегородкам Облицовка: керамическими плитками сухой штукатуркой Окраска в квартирах: водными составами эмульсионными составами Окраска лестничных клеток: водными составами эмульсионными составами Окраска безводными составами (масляными, алкидными красками, эмалями, лаками и др.) стен, потолков, столярных изделий, полов, радиаторов, трубопроводов, лестничных ограждений Оклейка стен обоями Наружная отделка Облицовка: естественным камнем керамическими и цементными офактуренными плитками ковровой плиткой Терразитовая штукатурка

31 Окончание табл. 1.5 Элементы жилых зданий Штукатурка по кирпичу: сложным раствором известковым раствором Срок службы, лет Окраска по бетону или штукатурке: известковыми составами силикатными полимерными кремнийорганическими красками Масляная окраска по дереву Окраска кровель масляными составами Задача мероприятий технической эксплуатации зданий устранение физического и морального износа конструкций и обеспечение их работоспособности. Надежность элементов обеспечивается при выполнении комплекса мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту зданий. Надежность это свойство элемента выполнять функции, сохраняя свои эксплуатационные показатели в заданных пределах в течение требуемого периода. Надежность здания определяется надежностью всех его элементов. Надежность это свойство, обеспечивающее нормативный температурно-влажностный и комфортный режим помещений, сохраняющее при этом эксплуатационные показатели (тепло-, влаго-, воздухо-, звукозащиту) в заданных нормативных пределах, прочность и декоративные функции в течение заданного срока эксплуатации. Надежность характеризуется следующими основными свойствами: ремонтопригодностью, сохраняемостью, долговечностью, безотказностью. Ремонтопригодность приспособленность элементов здания к предупреждению, обнаружению и устранению отказов и повреждений путем проведения технического обслуживания и выполнения плановых и неплановых ремонтов. 31

32 Сохраняемость способность отдельных элементов противостоять отрицательному влиянию неудовлетворительного хранения, транспортировки, старению до монтажа, а также здания; в целом до ввода в эксплуатацию и во время ремонтов. Долговечность сохранение работоспособности до наступления предельного состояния с перерывами для ремонтно-наладочных работ и устранения внезапно возникающих неисправностей. Безотказность сохранение работоспособности без вынужденных перерывов в течение заданного времени до появления первого или очередного отказа. Отказ это событие, заключающееся в потере работоспособности конструкции или инженерной системы. За безотказность принимают отношение числа однотипных элементов, которые за данный промежуток времени могут работать безотказно, к общему числу этих элементов: P = n0 / n, (1.5) где Ρ безотказность элемента; n 0 число элементов данного типа, за которыми велось наблюдение, проработавших безотказно в течение заданного времени; n общее число элементов данного типа, за которыми велось наблюдение. При замене отдельных элементов их безотказность повышается, но не достигает первоначальной, так как в конструкциях всегда существует остаточный износ элементов, которые в течение всего срока эксплуатации не меняются. Эта закономерность является причиной нормального износа здания. Оптимальную долговечность зданий определяют с учетом предстоящих затрат на его эксплуатацию за весь срок службы. Приведенные затраты П, представляющие собой сумму основных и сопряженных капитальных вложений Ζ, Ζ ‘ и годовых эксплуатационных расходов с учетом нормативных коэффициентов эффективности должны быть минимальными: 32 Е, ‘ н Е, н ‘ П = К + ЕнZ + EнZ минимум, (1.6) где К средняя стоимость капитального ремонта, руб.

33 Соответствующие математические преобразования дают выражение для определения оптимального срока службы здания, стоимость единовременных первоначальных затрат на возведение которого составляет Ζ руб. Объемно-планировочные и конструктивные решения предусматривают проведение ремонтов через t p лет со средней стоимостью ремонта К руб. Общее число ремонтов t общ за нормативный срок службы n (лет): t общ = t 2Z(ηK), (1.7) p где η=2(n 1) коэффициент, учитывающий непропорциональную зависимость стоимости капитального ремонта от его порядкового номера. Анализируя выражение (1.7), приходим к выводу, что значение оптимального срока зависит от средней стоимости капитального ремонта К, межремонтного периода t p, объема первоначальных затрат на возведение здания Z. Чем реже ремонтируют конструктивные элементы и стоимость этих ремонтов минимальна, тем больше оптимальный срок службы элементов и здания в целом. Каждое здание должно удовлетворять ряду технических, экономических, архитектурно-художественных и эксплуатационных требований. Эксплуатационные требования подразделяются на общие и специальные. Общие требования предъявляются ко всем зданиям, специальные к определенной группе зданий, отличающихся назначением или технологией производства. Общие и специальные эксплуатационные требования содержатся в нормах и технических условиях на проектирование зданий. Специальные требования, определяемые назначением здания, отражаются в техническом задании на проектирование. Эксплуатационные требования предъявляются к зданиям исходя из принятых объемно-планировочного и конструктивного решений, предусматривающих минимальные затраты на техническое обслуживание и ремонт конструкций и инженерных систем. При проектировании зданий и сооружений необходимо обеспечить ряд требований: 33

34 конструктивные элементы и инженерные системы должны обладать достаточной безотказностью, быть доступными для выполнения ремонтных работ, устранения возникающих неисправностей и дефектов, быть доступными для регулировки и накладки в процессе эксплуатации; конструктивные элементы и инженерные системы должны иметь одинаковые или близкие по значению межремонтные сроки службы; мероприятия по контролю технического состояния здания, поддержанию его работоспособности или исправности; подготовка к сезонной эксплуатации должна осуществляться наиболее доступными и экономичными методами; здание должно иметь устройства и необходимые помещения для размещения эксплуатационного персонала, отвечающие требованиям нормативных документов; соблюдение санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории. Основными конструктивными элементами, по которым определяется срок службы всего здания, являются наружные стены и фундамент. Остальные конструкции подвергаются замене. В современных зданиях увеличилось число конструктивных элементов, срок службы которых равен сроку службы основных. Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства утверждаются Правительством РФ (табл. 1.6). Таблица 1.6 Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий Группы и виды основных фондов жилых зданий Здания каменные, особо капитальные, стены кирпичные, толщиной в 2,5 3 кирпича или кирпичные с железобетонным или металлическим каркасом, перекрытия железобетонные и бетонные; здания с крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные 34 Нормы амортизационных отчислений, % к основной стоимости 0,7