Предварительный договор консультант плюс

Предварительный договор

Подборка наиболее важных документов по запросу Предварительный договор (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Предварительный договор

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Предварительный договор

Судебная практика: Предварительный договор

Документ доступен: с 20 до 24 ч. (выходные, праздники — 24 часа)

Формы документов: Предварительный договор

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Предварительный договор подряда

Подборка наиболее важных документов по запросу Предварительный договор подряда (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Предварительный договор подряда

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Предварительный договор подряда

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Предварительный договор. Составляем правильно

В Гражданском кодексе РФ условиям предварительного договора отведена статья 429 ГК РФ. Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ в внесены изменения, согласно которым, с 1 июня 2015 года в предварительном договоре необязательно указывать все существенные условия основного договора. В нем необходимо указать лишь предмет и условия, а также моменты, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон.

Основное отличие предварительного договора от других видов в том, что в нем не предусматривается исполнение основного обязательства с отсрочкой по времени, а лишь устанавливаются обязанности сторон подписать основной договор на определенных условиях в будущем.

Форма предварительного договора, по общим правилам, письменная (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Причем, судебные органы считают, что регистрировать его не надо.

Преамбула предварительного договора

В преамбуле стороны указывают такие наименования, которые в будущем появятся в основном договоре. Если предметом основного договора станет аренда, то в предварительном стороны могут называть себя “арендатором” и “арендодателем”.

Предмет предварительного договора (условия для основного договора)

В этом разделе указывают вид основного договора и отражают его основные условия, по которым стороны пришли к соглашению. Если в договоре речь идет о передаче недвижимости, то необходимо предусмотреть:

  • полные характеристики объекта (это требования статей 554 и 549 ГК РФ);
  • срок передачи;
  • цену;
  • порядок оплаты;
  • условия расчетов.

Обратите внимание: если удастся предусмотреть в предварительном договоре все условия будущего основного контракта, то можно будет избежать споров и судебных разбирательств при оформлении основного договора. Ведь в статье 429 ГК РФ прямо говорится, что при возникновении разногласий по условиям основного договора они определяются решением суда. Причем суд укажет на необходимость включить данные условия в основной договор, но не затронет моменты исполнения этих договоренностей.

Полный перечень условий, которые можно предусмотреть при заключении предварительного договора, представлен в сервисе Конструктор договоров СПС Консультант Плюс . Вот как выглядит этот помощник:

Важно отразить в этом разделе суть основного обязательства (предмет договора) и его главные условия, иначе предварительный договор будет незаключенным, не порождающим нужных последствий (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Ответственность сторон

Основной риск для сторон предварительного договора – это уклонение от оформления основного договора в указанный срок и на оговоренных ранее условиях. На этот случай в тексте предусматривают ответственность в виде неустойки. Она может предусматриваться как для одной из сторон договора, так и для обеих. По соглашению сторон в договоре прописывается соотношение неустойки и убытков, предельный размер неустойки. Уже готовые формулировки соответствующих пунктов можно позаимствовать в сервисе Конструктор договоров СПС Консультант Плюс:

Прекращение договора

В соответствии с требованиями ГК РФ по предварительному договору обязательства прекращаются в случае, если до окончания срока заключения основного договора он не будет заключен, либо одна из сторон не выйдет с предложением заключить данный договор. Но в каждом конкретном предварительном договоре можно прописать и иные случаи расторжения: например, по соглашению сторон, в судебном порядке, при одностороннем отказе от исполнения обязательств.

Заключительный раздел

В пунктах заключительного раздела обычно решаются вопросы о соблюдении сторонами досудебного порядка урегулирования споров, о подведомственности и подсудности споров, количестве экземпляров и форс-мажорных обстоятельствах, о способах направления юридически значимых сообщений. Можно предусмотреть также порядок и сроки получения ответа на предложение внести изменения или расторгнуть договор.

Обратите внимание на следующие моменты:

Если в предварительном договоре прописано условие об оплате приобретаемого в будущем имущества (пусть даже и частичной), то есть риск признания такого договора договором купли-продажи с предварительной оплатой приобретаемого впоследствии имущества. Поэтому в предварительных договорах четко указывают стоимость и порядок оплаты имущества в будущем, уточняя, что никакой оплаты производить не надо до заключения основного договора. Судебная практика по рассматриваемому вопросу сложилась, а подобная ситуация расписана в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54.

Уточняя срок подписания основного договора, следует руководствоваться статьей 190 ГК РФ: он должен быть определен одним из предусмотренных способов – календарной датой, истечением временного периода или наступлением неизбежного события. Срок – один из главных моментов предварительного договора, поэтому четкость формулировок спасет стороны от споров и судебных тяжб в дальнейшем. Если информацию о сроке подписания основного договора предварительный контракт не содержит, то этот срок, по закону, не превышает одного года с даты заключения предварительного договора.

Смотрите так же:  Мужчина не платит алименты почему

Не стоит устанавливать слишком большой размер неустойки за нарушение обязательств заключить основной договор на оговоренных ранее условиях. Существует судебная практика, где суды связывают цель ее установления с компенсацией убытков другой стороне или снижают ее размер, пользуясь статьей 333 ГК РФ. Кстати, если предварительный договор будет все же признан не предварительным, а договором купли-продажи, то во взыскании неустойки за уклонение от оформления основного договора вообще может быть отказано.

В статье 429 ГК РФ установлен шестимесячный срок для обращения в суд с требованием заставить подписать основной договор. Этот срок исчисляют с момента неисполнения обязательства уклоняющейся стороной, и он изменению не подлежит.

  • Судебная практика щепетильно относится к заключению предварительных договоров в отношении строящегося жилья. Согласно законодательству, при строительстве многоквартирного жилого дома стороны должны оформлять свои правоотношения только с помощью договоров долевого участия, которые подписываются в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, или договоров о привлечении денег населения жилищно-строительными кооперативами.
  • Эти рекомендации, а также удобный сервис “Конструктор договоров” помогут составить грамотный, полный и защищающий обе стороны предварительный договор без риска его оспаривания.

    Задаток по предварительному договору

    Подборка наиболее важных документов по запросу Задаток по предварительному договору (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

    Нормативные акты: Задаток по предварительному договору

    Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Задаток по предварительному договору

    Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

    Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

    Судебная практика: Задаток по предварительному договору

    Документ доступен: с 20 до 24 ч. (выходные, праздники — 24 часа)

    Формы документов: Задаток по предварительному договору

    Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

    Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

    Предварительный договор поставки

    Подборка наиболее важных документов по запросу Предварительный договор поставки (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

    Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Предварительный договор поставки

    Формы документов: Предварительный договор поставки

    Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

    Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

    Предварительный договор аренды

    Подборка наиболее важных документов по запросу Предварительный договор аренды (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

    Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Предварительный договор аренды

    Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

    Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

    Формы документов: Предварительный договор аренды

    Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

    Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

    Предварительный договор. Практика применения и вносимые в Гражданский кодекс изменения (Комарицкий В.С.)

    Дата размещения статьи: 28.07.2016

    В условиях современной рыночной экономики субъекты права вынуждены мобильно реагировать на постоянно меняющиеся спрос и предложение современного общества, однако зачастую на практике заключение необходимого сторонам договора — процесс, требующий серьезных временных затрат, длительного согласования его условий различными подразделениями контрагентов и в конце концов фактического подписания, что в случае значительной удаленности субъектов друг от друга замедляет и без того сложную процедуру. На помощь участникам правоотношений в этом случае может прийти предварительный договор.
    В силу действующей редакции ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) стороны гражданских правоотношений вправе заключить соглашение (предварительный договор), в котором обяжутся в будущем подписать договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных таким соглашением (предварительным договором) . Подписывая такой договор, хозяйствующий субъект тем самым ограничивает свою свободу договора (право как заключать, так и не заключать гражданско-правовые договоры ограничивается обязанностью заключить в будущем договор с определенным субъектом на заранее установленных условиях), однако взамен получает определенную гарантию того, что интересующий его договор будет заключен на тех условиях, которые согласовывались и подписание которого имеет важное значение для деятельности такого субъекта. Вместе с тем необходимо отдельно отметить, что, заключив предварительный договор, стороны возлагают на себя не основные обязанности (например, по передаче товаров), т.е. те, которые в итоге они хотят породить, а лишь обязанность заключить друг с другом договор на определенных условиях. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество . Такое толкование положений закона судебными инстанциями порождает ряд последствий, к примеру, если стороны заключают предварительный договор, в соответствии с которым обязуются в будущем заключить основной договор, требующий в соответствии с законодательством государственной регистрации, то государственная регистрация предварительного договора не требуется. Хотя ГК РФ и устанавливает правило, что предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор, однако требование законодательства об обязательной государственной регистрации договора «не является элементом формы этого договора» . Такая позиция судебных органов представляется следующей самой идее предварительного договора и позволяет сторонам заключить его, не обременяя себя процедурой государственной регистрации, с которой им придется столкнуться на стадии заключения основного договора. Кроме того, указанное толкование позволяет избежать недобросовестного поведения контрагента (а именно — злоупотребления правом) в части оспаривания наличия обязанности заключить основной договор ввиду отсутствия государственной регистрации предварительного договора и, как следствие, его ничтожности по правилам п. 2 ст. 429 ГК РФ.
    ———————————
    Пункт 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (далее — ГК РФ) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
    Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. N 9-КГ14-8 // СПС «КонсультантПлюс».
    Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

    Смотрите так же:  Приказ мз рф от 10.08.2019 549н

    С 1 июня 2015 г. в силу вступила новая редакция Гражданского кодекса, которая внесла ряд изменений в том числе и в правовые нормы, касающиеся предварительного договора. В частности, в п. 3 ст. 429 ГК РФ внесено изменение: «Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора» (курсивом — внесенные изменения) . Ранее действовавшая редакция ГК РФ предусматривала необходимость наличия условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Таким образом, новая редакция ГК РФ убирает необходимость предусматривать существенные условия договоров в предварительном договоре. В чем же причина исключения существенных условий из обязательных атрибутов предварительного договора?
    ———————————
    Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2015. N 52. 13 марта.

    Как указывалось в монографии «Договорное право. Общие положения» М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, «если уже на стадии оформления предварительного договора стороны в состоянии согласовать все существенные условия основного договора, то что им мешает заключить сразу и непосредственно указанный основной договор, не отягощая свои отношения предварительными договоренностями? При этих условиях роль предварительного договора, по существу, сводится к появлению дополнительной стадии в заключении договора» . То есть на практике стороны, заключая предварительный договор, либо вообще не в состоянии определить существенные условия будущего основного договора, либо могут определить их ошибочно, руководствуясь предположениями. Кроме того, вносимое изменение обусловлено обширными материалами судебной практики, касающейся споров относительно согласованности всех существенных условий договора. К примеру, суды разрешали большое количество споров, связанных с заключением сторонами предварительных договоров купли-продажи квартир. В одном из таких судебных разбирательств рассматривался предварительный договор, по условиям которого в предварительном договоре объектом недвижимости, подлежащим продаже, является квартира общей площадью 56,8 кв. м. Однако из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что общая площадь квартиры составляет 57,8 кв. м, в связи с чем судом апелляционной инстанции был сделан вывод о незаключенности предварительного договора по причине отсутствия согласия сторон по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости . Такая позиция апелляционного суда представляется препятствующей развитию договорных отношений между субъектами гражданских правоотношений. Суд, руководствуясь формальными признаками и применяя норму, требующую согласования существенных условий основного договора в предварительном, фактически лишил пострадавшую сторону права требовать заключения основного договора. С формальной точки зрения такое применение законодательства является единственно верным, но вот служит ли это развитию гражданских правоотношений? Стороны, действуя добросовестно, заключают предварительный договор, касающийся последующей купли-продажи объекта недвижимости. Исходя из текста договора, воля сторон была направлена на куплю-продажу определенной квартиры (указывается адрес и этаж, расположение квартиры на схеме строящегося дома), однако установить заранее точную площадь объекта недвижимости не всегда возможно (к примеру, в случае купли-продажи квартиры в доме, который фактически еще не построен). Таким образом, исходя из действовавшей до 1 июня 2015 г. редакции ГК РФ, у лица в теории было право подписать предварительный договор на заключение в будущем договора купли-продажи такого объекта недвижимости, однако фактически подобные договоры могут быть оспорены в суде по причине несогласованности существенных условий.
    ———————————
    Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения: Монография. Кн. 1. М.: Статут, 2001. С. 235.
    Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. N 9-КГ14-8 // СПС «КонсультантПлюс».

    Вместе с тем остается неясным, сможет ли сторона заявить о необходимости согласовать условия, которые не являются существенными в силу законодательства РФ. Представим ситуацию, при которой предполагается заключение предварительного договора о заключении договора поставки товара. Может ли контрагент сделать заявление в каком-либо виде (новой редакцией ГК не устанавливается форма этого заявления) о необходимости согласовать, скажем, адрес, куда будет производиться поставка? Исходя из буквального толкования нормы закона — несомненно, сможет, с точки зрения принципа свободы договора — тем более, однако упростит ли такая формулировка нормы п. 3 ст. 429 ГК РФ гражданский оборот? Представляется, что она позволит недобросовестным лицам злоупотреблять своими правами — к примеру, заявлять о своем желании согласовать такие условия договора, которые стороны предусмотреть в предварительном договоре не в состоянии — в целях признания его впоследствии незаключенным. В частности, это может использоваться в ситуации, когда одна из сторон предварительного договора фактически не в состоянии заключить такой договор с другим субъектом и при этом нуждается в таком договоре — здесь, к примеру, могут фигурировать физические лица-потребители, заключающие предварительные договоры купли-продажи автомобиля. Таким образом, подобное изменение законодательства может привнести в гражданские правоотношения как положительные, так и негативные моменты, породит дополнительные споры о существе вводимой нормы, разрешать которые предстоит судам. Однако уже сейчас представляется, что критериями, на которые следует опираться контрагентам при заключении предварительных договоров в части согласования определенных условий основного договора, будут являться разумность и добросовестность — к примеру, согласовать дополнительно к предмету основного договора еще и его существенные условия (при наличии возможности такого согласования), но не более того. То есть сделать согласование существенных условий правом, а не обязанностью сторон, причем правом ограниченным — нельзя требовать согласования условий (пусть даже существенных для основного договора), если их невозможно установить на дату заключения предварительного договора.
    Еще одним важным моментом при заключении предварительного договора является срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, если же срок не определен — основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного . По данному условию также возникали спорные ситуации, которые приходилось разрешать судебным инстанциям, — к примеру, стороны согласовали в предварительном договоре, что договор купли-продажи квартиры подлежит заключению в 90-дневный срок с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Такое условие суд не счел условием о сроке заключения основного договора, поскольку по смыслу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить, т.е. по независящим от воли и действий сторон. В данном же случае событие, с которым стороны связали течение срока, не отвечает критерию неизбежности, в связи с чем срок считается не согласованным, и по общему правилу ГК РФ основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного. Возможным вариантом ухода от такой ситуации является указание в тексте договора, что основной договор подлежит заключению после наступления определенного события, но не позднее определенного срока. Такой способ установления определенного срока, отвечающего требованиям ст. 429 ГК РФ, предложил А. Бычков . Интересным моментом, касающимся срока на заключение основного договора, является отсутствие верхнего порога его длительности, т.е. закон не ограничивает стороны указать в предварительном договоре на обязанность заключить основной спустя, к примеру, 20 лет с даты подписания предварительного.
    ———————————
    Пункт 4 ст. 429 ГК РФ.
    Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. 2015. N 7. С. 13.

    Смотрите так же:  Компенсация енвд

    Еще одним нововведением, вступившим в силу с 1 июня 2015 г., является установление срока для понуждения к заключению основного договора — шесть месяцев с момента неисполнения стороной обязательства по заключению договора. Кроме того, в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда . Этим нововведением законодатель вводит специальный срок исковой давности для понуждения заключить основной договор на условиях предварительного: вместо трех лет — шесть месяцев. Кроме того, у суда появляется возможность разрешать споры относительно условий основного договора, что фактически направлено на поддержание гражданского оборота. Ведь если ранее стороны, не найдя согласия относительно условий основного договора, могли в итоге не заключить договор вовсе, то теперь сторона, особенно заинтересованная в договорных отношениях, может обратиться в суд с требованием понудить другую сторону заключить договор на условиях, определенных судом.
    ———————————
    Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

    Подытоживая вышесказанное, можно отметить, что законодатель усилил конструкцию предварительного договора таким образом, чтобы его заключение являлось для стороны действительно обязывающим моментом, а не действием, которое лишь возможно приведет к заключению основного договора. Этими нововведениями законодателя (а кроме того — практикой судебных органов), несомненно, защищается сторона, заключающая предварительный договор с единственной целью — заключить в будущем основной договор. Отныне она действительно будет вправе рассчитывать на такой исход, избегая негативного результата злоупотребления ее контрагента правом. Развитие российского законодательства в целом, выражающееся, в частности, в изменениях, рассмотренных в настоящей статье, очевидно следует системе континентального права, которая в противовес англосаксонской алеаторной системе права использует преддоговорную ответственность. Некие черты преддоговорной ответственности (только предлагаемой к введению в российское право ) прослеживаются и в нынешней конструкции предварительного договора, и изменение норм закона об обязательном наличии существенных условий, несомненно, расширяет полномочия сторон на преддоговорной стадии, но вместе с тем сужает их свободу договора, запрещая отказываться от заключения основного соглашения при наличии согласованного ранее предварительного.
    ———————————
    Пункт 225 проекта ГК РФ, подробнее см.: проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) (ст. 434.1) // СПС «КонсультантПлюс».

    Литература

    1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
    2. Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2015. N 52. 13 марта.
    3. Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС «КонсультантПлюс».
    4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
    5. Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. N 9-КГ14-8 // СПС «КонсультантПлюс».
    6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. Кн. 1. М.: Статут, 2001.
    7. Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. 2015. N 7. С. 13.