Договор аренды без агентства

Договор аренды без агентства

Сдача жилья внаем – неплохой бизнес для владельцев московских квартир. Однако, как и любой бизнес, он таит в себе опасности и сопряжен с определенными рисками и ошибками. «Собственник» выяснил основные ошибки хозяев сдаваемой квартиры.

В статье «Чего стоит опасаться хозяину сдаваемой квартиры?» мы рассказали о рисках, которые поджидают арендодателя, а сейчас, в продолжение темы, поговорим об основных ошибках, которые совершаются владельцами сдаваемой недвижимости.

Ошибка первая: договор о найме

Специалисты рынка недвижимости однозначны в своем мнении – договор найма должен быть заключен в обязательном порядке, кем бы ни был потенциальный квартиросъемщик. Россияне не очень любят подписывать бумаги, к тому же у нас нет типового узаконенного договора, поэтому приходится либо пользоваться теми, которые составляют агентства недвижимости, либо заказывать договор юристу. Отметим, что в Интернете представлены далеко не лучшие образцы договоров, часто просто устаревшие. Но в любом случае заключение договора – это суровая необходимость. Собственники часто думают, что раз наниматель является знакомым или его должность в солидной организации высока, то это даст гарантию его порядочности. К сожалению, и среди знакомых, и среди высокооплачиваемых менеджеров солидных организаций встречаются недобросовестные люди, да и люди просто склонны забывать какие-то детали, если они не закреплены на бумаге.

Правильно составить договор не так уж и сложно. По закону юридическую силу имеет договор аренды, составленный в простой письменной форме, его не обязательно заверять у нотариуса, достаточно просто подписей собственника и арендатора. В договоре найма нужно постараться отразить максимальное количество информации о сдаваемом помещении и условиях аренды. При этом собственника не должен беспокоить объем договора – этот параметр не ограничен.

Основные моменты, которые необходимо отразить в договоре:

1. плата за наем. Она не может меняться в одностороннем порядке на протяжении всего срока действия договора;

2. срок действия договора;

3. перечисление всех жильцов, включая детей, с указанием паспортных данных. Этот пункт убережет собственника от ряда неприятностей, связанных с субарендой. Например, если в договоре найма указан г-н Петров, то там не имеет права жить г-н Сидоров с девятью братьями и пятью сыновьями;

4. депозит (залог). Величина депозита обычно равна месячной плате. Здесь важно прописать не только сумму депозита, но и тщательно перечислить все те случаи, в которых из депозита в пользу собственника будет удержана определенная сумма. Например, если в договоре депозит оставляется за междугородние переговоры и порчу телевизора, а наниматель сломал шкаф, то оштрафовать нанимателя будет нельзя;

5.кто, когда и какие счета оплачивает. Обычно коммунальные платежи и абонентскую плату за стационарный телефон оплачивает собственник, а свет и междугородние переговоры – наниматель. Интернет оплачивается по согласованию;

6.несмотря на то что по закону наниматель должен спрашивать разрешение собственника на любые изменения в квартире, опытные риелторы советуют добавить в договор строчку о том, что все перестановки, перепланировки, сдача квартиры в субаренду, проживание в квартире третьих лиц может осуществляться только с разрешения собственника;

7. задержки платежей. Следует прописать штрафные санкции при задержке платежей – будут ли взиматься пени, в каком количестве, при задержке какой длительности и т. д.;

8. досрочное расторжение. Здесь следует прописать допустимые причины досрочного расторжения договора, условия, наличие штрафных санкций. Собственник может оговорить, что депозит не будет возвращен в случае досрочного разрыва контракта нанимателем;

9. если в квартире необходим ремонт, то оговаривается, какой именно, и кто будет что оплачивать. Как правило, такие вещи, как смена сантехники, окон и любой капитальный ремонт, оплачивает собственник, а косметический ремонт арендатор может провести и за свой счет, хотя в отдельных случаях хозяева оплачивают стоимость материалов;

10. текущий ремонт всех поломок сантехники, электричества, батарей тоже, как правило, ложится на плечи арендатора. Хотя законодательство этот момент не оговаривает, и по договоренности сторон потраченные суммы могут быть вычтены из арендной платы.

Неотъемлемой частью договора является акт передачи имущества. Без этого документа собственнику будет невозможно доказать, что в его квартире был тот или иной предмет, и не просто был, а был исправен. В этот акт собственник может вписать все, что считает нужным (в разумных пределах), вплоть до дорогих ручек на дверях. Акт составляется в момент въезда жильца.

При подписании договора арендодатель должен представить по первому же требованию нанимателя правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт собственника.

Если собственник обнаружил, что его квартира эксплуатируется не так, как это было оговорено в договоре, то по закону последовательность его действий такова:

1. устное/письменное предупреждение и/или штраф;

2. звонок в агентство недвижимости (если собственник квартиры сдавал ее без помощи агентства, а предупреждения не действуют, то нужно переходить к следующему пункту);

3. обозначение сроков выселения;

4. обращение в суд.

На практике редко кто решается пройти этот путь, все обычно решается путем личных переговоров между сторонами. В частности потому, что, по данным Анны Лупашко, президента Московской ассоциации риелторов, менее 5% владельцев от 100 тыс. сдаваемых квартир в столице платят налоги.

Ошибка вторая: налоги

«Заплати налоги и живи спокойно» – этот призыв переживет века. В отношении сдачи квартиры он как нельзя более актуален. При съеме жилья собственник уплачивает налог в размере 13% от суммы аренды. Эта сумма невелика, если вспомнить, что во многих западных странах размер такого налога доходит до 50%. Есть и еще несколько весомых причин. Во-первых, если факт уклонения от уплаты налога вскроется, то собственнику грозит немаленький штраф. Во-вторых, при неуплате налогов возможен шантаж как со стороны нанимателя, так и со стороны соседей и знакомых. Известны случаи, когда наниматель открытым текстом заявлял: «Будешь возникать – сдам в налоговую». В-третьих, если возникнут проблемы с нанимателем, то в суд не каждый решится пойти из-за боязни налогового штрафа. В-четвертых, невозможно легализоваться, например, оформить нанимателю регистрацию, а квартира с такой опцией традиционно ценится на рынке дороже. Заплатить налоги не так уж и сложно. Раз в год необходимо подать налоговую декларацию, при ее заполении в соответствующих графах указывают источник дохода, размер дохода и налога и оплачивают его самостоятельно, рассказывает Лев Иванченко, юрист компании «Частная Недвижимость».

Ошибка третья: страхование

Один из способов снижения рисков в арендном бизнесе – страхов ание жилья. Ни один залог не в состоянии погасить сумму ущер ба при серьезных неприятностях. Особенно актуально страхован ие в тех случаях, когда собственник находится далеко, наприме р, живет за границей, или в нанесении ущерба не виноват ни ар ендатор, ни собственник, например, в результате затопления с седом сверху испортились вещи нанимателя.

Кстати, в последне м случае по закону ущерб должен возместить собственник. Если же была оформлена страховка, то нанимателю не придется ждать появления собственника для возмещения ущерба.

Как правило, кру пные риелторские компании предлагают владельцам на выбор неско лько пакетов страховых услуг, рассказывает руководитель отдела аренды жилья ГК «Вавилон» Ирина Бобко. Глупостью будет наде яться только на муниципальные программы страхования: они, в общем, покрывают только восстановление стен квартиры, а не имущества. Необходимо еще застраховать гражданскую ответственность нанимателя и отдельно имущество, находящееся в квартире. Особенно страхование актуально для владельцев квартир бизнес-класса и элитных апартаментов, но и владельцам недорогих квартир стоит подстраховать свое имущество.

Как заключить договор аренды квартиры?

Внимание, убедительная просьба – требуйте наличия правоустанавливающих документов на квартиру. Это Ваше право и обязанность! Ниже приведен список рекомендаций, которым стоит следовать.
Деньги отдавайте только после того, как просмотрите квартиру, подпишите договор, получите расписку, и получите ключи.
Убедитесь в том, что ключи именно от снимаемой квартиры. Известны случаи, когда на следующий день после самостоятельного заключения договора у дверей квартиры стояло трое арендаторов с ключами, не подходящими к данной квартире.
Перед заключением договора проверьте все документы на квартиру, а так же паспорт арендодателя, это должны быть оригиналы, а ни в коем случае не ксерокопии.
В случае, если квартира не приватизирована, необходимо получить письменное согласие всех личностей прописанных в данной квартире.
Требуйте квитанции об оплате коммунальных услуг за предыдущие месяцы. Если предоставленные квитанции вызывают подозрение – стоит позвонить в справочную службу и уточнить действительно ли производилась оплата.
Все операции с денежными средствами стоит осуществлять только под расписку.

Всегда помните – верить стоит только документам, мошенники могут создавать впечатление честного арендодателя.

Рекомендуем заключать договор аренды жилья на срок 11 месяцев, с последующим продлением. Тогда ваш договор не подлежит обязательной государственной регистрации
Вам потребуется:
Ваш паспорт
Паспорт собственника жилья
Договор купли-продажи, приватизации, дарения или свидетельство о праве собственности (желательно свитетельство)
Комплект документовКакие документы нужны для аренды квартиры (комплект документов)?
Договор аренды квартиры — обязательно
График – расписка о внесении и получении платы за наем Жилья- обязательно
Акт приёма-передачи Жилья- обязательно
Опись имущества и оборудования- необязательно
Соглашение о задатке- необязательно
Соглашение о депозите (залоге)- необязательно
Важно помнить: если лицо подписывающее договор аренды не уполномочено на заключение таких договоров, договор считается недействительным.
Пожалуйста внимательно проверяйте документы собственника.

Смотрите так же:  Спор форма организации человеческого общения

Что такое договор аренды жилого помещения?

Что такое договор аренды жилого помещения?
Договор аренды жилого помещения — это соглашение, по которому собственник жилого помещения (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) жилое помещение за определенную плату в ограниченное сроком владение и пользование им. В настоящее время эти отношения законодательством полностью не урегулированы. Поэтому часто можно встретить другую формулировку — договор найма или поднайма. По сути речь идет об одном и том же.

В соответствии с законодательством договор аренды жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

На какой срок заключается договор аренды квартиры?
Законодательство не предусматривает никаких ограничений по срокам для заключения договора аренды квартиры. Он устанавливается по соглашению сторон. Однако на практике договор обычно заключают на год, а потом продлевают на тех же условиях.

Когда вступает в силу договор аренды?
Договор аренды вступает в силу с момента его подписания.

Какие пункты необходимо внести в договор аренды квартиры?
В договоре аренды обязательно следует указать:

1. предмет договора (точный адрес и площадь сдаваемой квартиры);
2. размер и порядок внесения арендной платы;
3. права и обязанности арендатора и арендодателя;
4. ответственность сторон в случае досрочного одностороннего расторжения договора;
5. срок и порядок продления договора аренды;
6. реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества арендатора и арендодателя, их паспортные данные и адреса прописки);
7. дату подписания договора.

Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды является акт сдачи имущества, находящегося в квартире, с перечислением всех вещей и предметов.

Почему необходимо оформлять договор аренды?
По закону договор между хозяином и жильцом об аренде квартиры должен быть составлен в простой письменной форме или должен быть нотариально заверен. Оба вида договоров имеют одинаковую юридическую силу.

Если предположить, что квартира сдается в аренду на основании устных договоренностей между хозяином и жильцом, то возникает несколько проблем:

1. У жильца нет доказательства законности его пребывания в квартире, поэтому он не может зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания;

2. При возникновении конфликтных ситуаций, при попытке хозяина выселить жильца и взыскать с него ущерб и арендную плату по суду, хозяину придется предоставить свидетелей, которые могут подтвердить его претензии. Жилец также должен будет защищать свои интересы с помощью свидетелей.

Даже если аренда простая, то судебный процесс может растянуться надолго, и все это время квартиру будет занимать жилец.

Кроме того, устные договоренности каждая сторона может трактовать в свою пользу, что часто и происходит.

Поэтому рекомендуем составлять письменный договор аренды всегда, даже когда Вы сдаете квартиру близкому родственнику.

Каковы права арендодателя?
Арендодатель (собственник квартиры) имеет право: заключить договор аренды, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях, либо отказаться от его заключения; совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством; давать согласие на вселение по просьбе арендатора других граждан; предлагать арендатору по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается; расторгнуть договор аренды в судебном порядке; требовать от арендатора соблюдения правил пользования жилыми помещениями; требовать от арендатора своевременного внесения платы за аренду; входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором; требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока аренды.

Каковы обязанности арендодателя?
Он обязан: предоставить в аренду жилое помещение в пригодном для проживания состоянии; обеспечить предоставление коммунальных услуг (по общему правилу квартплату и абонентскую плату вносит арендодатель, а счета за электроэнергию и междугородние телефонные переговоры оплачивает арендатор).

Каковы права арендатора?
Имеет право: пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока аренды; вселить в арендуемое жилое помещение своего супруга (супругу) и несовершеннолетних детей (вселение других лиц допускается только с согласия арендодателя); предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом арендодателя. Временными жильцами признаются любые граждане, приехавшие к арендатору жилого помещения с постоянного места жительства и временно у него проживающие.

Каковы обязанности арендатора?
Сданную ему по договору аренды квартиру использовать по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду (снятую квартиру нельзя еще раз «пересдать»); соблюдать правила пользования жилыми помещениями; освободить жилое помещение по истечении срока аренды, установленного в договоре аренды; беспрепятственно допускать арендодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния и состояния имущества; нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящегося в ней имущества; своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры; производить текущий ремонт квартиры.

Стороны по своему желанию могут предусмотреть в договоре аренды и другие условия.

Каков порядок внесения арендной платы?
Размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон (арендатора и арендодателя). Здесь важно помнить следующее:
В большинстве случаев арендная плата устанавливается в долларах США, однако в договоре нужно указать либо сумму в рублях, эквивалентную сумме в долларах, либо указать сумму в долларах с добавлением «по курсу Центрального Банка России на день оплаты».
Для уменьшения суммы уплачиваемых налогов арендодатель и арендатор часто договариваются и указывают в договоре аренды сумму, меньшую, чем на самом деле. Однако в случае разрешения возникших споров в судебном порядке суд будет оперировать именно этой суммой и доказать, что на самом деле квартира сдается за большую сумму, будет невозможно.

Как правило, арендная плата вносится за месяц вперед.

Как расторгнуть договор аренды?
Договор аренды может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон (арендодателя и арендатора).

Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя строго ограничен. Договор аренды жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случаях:

— невнесения арендатором арендной платы за квартиру в установленные сроки;
— разрушения или порчи жилого помещения арендатором или лицами, проживающими с ним.

Если арендатор жилого помещения и другие граждане, проживающие вместе с ним, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и законные интересы соседей, арендодатель может предупредить арендатора о необходимости устранить нарушения.

В случае если арендатор после соответствующего предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и законные интересы соседей, арендодатель вправе потребовать в судебном порядке расторгнуть договор аренды.

Арендодатель может расторгнуть договор аренды квартиры досрочно по своей инициативе и в других случаях (например, возникнет необходимость срочно продать эту квартиру). При этом он обязан предупредить арендатора за определенное время, указанное в договоре (скажем, за месяц), и понести определенные убытки (например, компенсировать арендатору арендную плату за месяц в случае снятия им новой квартиры или оплатить услуги риэлтерской фирмы по поиску нового варианта), если это предусмотрено условиями договора аренды квартиры.

По требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (не по вине арендатора), например, в связи с пожаром на лестничной клетке.

В других случаях, например, при изменении жизненной ситуации, арендатор также может досрочно расторгнуть договор аренды. При этом он обязан предупредить об этом арендодателя за определенный срок (например, месяц) и понести некоторые убытки, определенные в договоре аренды (например, компенсировать арендодателю расходы по поиску новых жильцов).

Что такое залог за телефонные переговоры?
Известны случаи, когда по истечении срока договора аренды хозяевам квартиры приходили счета на большие суммы за телефонные переговоры. Разыскать арендаторов и заставить их уплатить эти суммы часто не представлялось возможным. В последние годы существует правило брать «залог за пользование телефоном» при заключении договора, а затем, когда срок аренды истечет, возвращать его, убедившись на телефонном узле, что задолженности по переговорам нет. Как один из возможных вариантов защиты от счетов за телефонные переговоры, это запрос на телефоном узле экспресс счёта.

Каков порядок возмещения убытков?
В том случае, если по вине арендатора произошли порча или разрушение квартиры или находящегося в ней имущества, он обязан возместить убытки в полном размере. Если он отказывается сделать это добровольно, арендодатель имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении убытков.

Могу ли я сдавать квартиру моего родственника? Если да, то какие документы для этого необходимо оформить?
Иногда возникает ситуация, когда по поручению хозяина квартиру сдает любое другое лицо: сын, родственник, знакомый и т.п. или когда хозяин квартиры находится под опекой или попечением других лиц.

Общее правило гласит, что хозяин, если по закону он вправе самостоятельно совершать сделки, может передать это свое право любому другому лицу. Хозяин в этом случае должен выразить свою волю в доверенности, которую он выдает доверенному лицу. Доверенное лицо как бы замещает хозяина в сделке по сдаче квартиры в аренду. В доверенности должны быть перечислены полномочия, которыми хозяин наделяет доверенное лицо.

Доверенность выдается обязательно в письменном виде и содержит кроме прав и обязанностей доверенного лица дату выдачи доверенности; срок, в течение которого действует доверенность (если срок не указан, то доверенность действует в течение одного года); фамилию, имя, отчество, паспортные данные, адрес проживания (регистрации) лица. выдавшего доверенность; указание на то, вправе ли доверенное лицо в свою очередь передать (передоверить) перечисленные в доверенности правомочия другому лицу.

Смотрите так же:  Разрабатывают законы рф кто

Доверенность должна быть заверена. Кроме нотариуса доверенности вправе заверять еще достаточно большой круг лиц, и это право им дано в случае нахождения хозяина в больнице, доме престарелых, в армии, в сельской местности, за рубежом, на корабле, в местах заключения, командировке, экспедиции и т.д.

Если у Вас возникнет ситуация, когда заведомо невозможно нотариально заверить доверенность, рекомендуем получить консультацию о порядке оформления доверенности у юриста, нотариуса или в агентстве недвижимости.

Совсем иная ситуация складывается тогда, когда над хозяином квартиры установлена опека или он находится на попечении другого лица. Опека устанавливается над малолетними (моложе 14-ти лет) гражданами при отсутствии у них родителей или лишении родителей родительских прав. Кроме того, опека устанавливается над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического заболевания.

Попечительство устанавливается над несовершеннолетними (возраст от 14-ти лет до 18 лет) гражданами при отсутствии у них родителей или лишении родителей родительских прав, а также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками и наркотическими средствами, над гражданами, находящимися в престарелом возрасте и неспособными обслуживать себя самостоятельно (с их согласия).

Во всех перечисленных случаях опекуны вправе самостоятельно сдать квартиру в аренду за хозяина, а попечители вправе дать согласие на сдачу квартиры хозяином только после получения разрешения органов опеки и попечительства.

Могу ли я сдать квартиру, полученную по наследству, если после смерти хозяина квартиры еще не прошло полгода?
В этом случае у квартиры еще нет хозяина, который вправе распоряжаться ею. Квартира в течение полугода после смерти собственника находится под управлением нотариуса, открывшего наследственное дело. Кстати, нотариус вправе в бесспорных случаях сократить этот полугодовой срок. На практике квартира в этот период находится в ведении родственников покойного. Легально распорядиться ею в этот период, в частности сдать в аренду, они не вправе.

Где же выход?
Для того чтобы квартира не пустовала, а приносила прибыль, нужно чтобы нотариус назначил одного из родственников управляющим наследством (всего наследства или его части — квартиры).

Арендная плата, после назначения управляющего и сдачи квартиры в аренду, должна будет перечисляться жильцом в депозит нотариуса. Накопленные на депозите суммы после открытия наследства будут распределены между наследниками за вычетом небольшой нотариальной пошлины (максимум 2%).

Очень важно известить нотариуса и добиться назначения управляющего, когда квартира на момент смерти хозяина уже сдана в аренду, а договор аренды в этом случае продолжает действовать.

Советы арендатору

Советы арендатору

Мы расскажем Вам, как нужно снимать квартиру, какие документы должны быть у хозяина и кто и за что отвечает по условиям договора. Найм жилья всегда сопряжен с риском. Наймодатель может внезапно повысить арендную ставку, досрочно «выставить» жильца за дверь, «забыть» возместить расходы, которые жилец понес в связи с ремонтом снимаемого жилья. Но вероятность такого исхода можно свести к минимуму. Для этого достаточно следовать нескольким правилам.
Если Вы хотите сэкономить время, рекомендуем Вам сразу обратиться в наше агентство, и мы будем Вам подыскивать необходимый вариант квартиры. И не утешайте себя надеждой что какая-то, бабушка будет сидеть за компьютером и подавать заявку через Интернет. А если такое чудо и случится, то не обольщайтесь надеждами, что вам предложат однокомнатную квартиру по цене ниже 350 у.е., а двухкомнатную ниже 450 у.е. А если вы ещё хотите сэкономить и нервы, то мы настоятельно рекомендуем вам обратиться к нам, так как всё изложенное ниже сделает за вас наш представитель (то есть агент). От вас потребуется только подписывать бумаги. Итак, вы нашли для себя или мы нашли для вас подходящий вам вариант квартиры:
Тщательно проверьте все документы собственника квартиры, какие только можно (паспорт, пенсионное удостоверение, загранпаспорт, зачётная книжка и т.д. — спать будет спокойнее) один документ подделать легче, два — уже труднее. Проверьте документы на квартиру, подтверждающие право распоряжаться ею (договор купли-продажи, свидетельство права собственности, договор дарения, договор наследования, договор мены, или же доверенность распоряжаться данному лицу от настоящего собственника). Затем, предъявите свои документы (паспорт с пропиской, загранпаспорт, военный билет либо документ удостоверяющий личность). Для иногородних (временную регистрацию или временную прописку). Для иностранцев (постоянную или многоразовую визу, временную прописку). Затем переходите к заключению договора, договор аренды заключается в письменной форме.
Всегда составляйте договор аренды. В дальнейшем это избавит вас от всевозможных недоразумений. Даже если хозяин жилья — ваш старый приятель, договор все равно необходим. Этот документ приобретает юридическую силу после подписания его обеими сторонами — наймодателем и нанимателем. Заключение договора особенно выгодно для жильца: вне зависимости от того, платит ли хозяин налоги с дохода от аренды или нет, составленный документ будет считаться действительным. И в том случае, когда единственным средством решения конфликта «хозяин-жилец» останется суд, эта бумага будет фигурировать на нем в качестве доказательства.
После подписания договора с хозяином и передачи ему денег, арендатор предупреждает арендодателя о неизменности цены (юридически это подразумевается) и досрочном освобождении жилой площади по инициативе хозяина (в жизни, как известно всякое бывает). Рекомендуем договориться, что если арендодатель потребует освободить помещение до истечения срока аренды, то он или предупреждает об этом за месяц, что бы Вы смогли найти себе подходящий вариант, при этом данный месяц Вы живёте бесплатно. Либо выплачивает Вам неустойку в размере месячной оплаты, или самостоятельно подбирает похожую квартиру, которая бы Вас устроила (платите, естественно, Вы, но хозяин ее находит).
Вежливо объясните арендодателю после получения им денег, что они заплачены ему за то, чтобы как можно меньше видеть его в сдаваемой им в аренду квартире. С другой стороны, естественно, хозяин имеет право проверять состояние квартиры и обстановки. Договаривайтесь следующим образом: арендодатель может придти в любой день, только не в ночное время и обязательно по предварительному звонку за сутки, чтобы Вы могли спланировать свои дела и принять его. Обычно такой контроль совмещается с внесением арендной платы за очередной период. За телефонные переговоры арендодатель, возможно, будет требовать от Вас залог, который будет отдан после освобождения квартиры при отсутствии неоплаченных счетов за телефон.5.Попросить хозяев квартиры познакомить Вас с соседями (для того чтобы Вас не кинули и чтобы на самом деле убедится в том, что хозяева на самом деле являются хозяевами, а документы — неподдельные).
Всегда составляйте опись имущества. Опись имущества — документ, который является приложением к договору найма. В нем перечисляется все имущество, передающееся жильцу во временное пользование вместе с квартирой. Составление описи требует внимательного отношения и от жильца. Во-первых, он должен проследить за тем, чтобы в перечень случайно не «затесался» предмет, существующий исключительно в воображении наймодателя. В противном случае, при возврате квартиры с имуществом, неминуемо возникнет спор. Во-вторых, в интересах обеих сторон дать каждой вещи письменное описание: название, количество, модель (если это бытовая техника или стенка), приблизительный год выпуска, степень износа, дефекты и повреждения. Прежде чем подписать этот документ, жильцу лучше всего проверить, как работает телевизор, стиральная машина, открываются ли дверцы шкафа и т. д.
При возврате квартиры, когда срок договора найма истек, переданное жильцу имущество проверяется по описи. Обязанность нанимателя — возвратить его в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа. Если же какой-либо предмет, занесенный в опись, поврежден, то уладить эту проблему можно разными способами. Чаще всего хозяин и жилец предпочитают решить ее самостоятельно, не прибегая к помощи судебных органов. Допустим, за время найма перестал работать телевизор. Наниматель обязан оплатить расходы по его ремонту или, если таковой уже не поможет, возместить наймодателю материальный ущерб. После того, как стороны придут к взаимному согласию, подписывается акт сдачи-приемки. В том случае, когда общий язык сторонам найти не удалось, например, наниматель, не согласен с суммой ущерба или вовсе отрицает факт повреждения имущества, остается одно средство — суд. А в качестве доказательства на нем будут фигурировать договор найма и опись имущества.
Получите согласие всех собственников. Часто, особенно в сезон (конец лета-осень), найти подходящую квартиру или комнату сложно. В этот период поиск жилья напоминает спринтерский забег, поэтому потенциальные наниматели забывают выяснить элементарные вещи. К примеру, в чьем владении находится квартира или комната. Ведь если жилье находится в собственности нескольких человек, то необходимо получить согласие каждого из них на сдачу жилья внаем. Иначе не исключено, что впоследствии кто-то из собственников окажется против проживания нанимателя в квартире или комнате. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, стоит сразу же, еще до подписания договора, потребовать письменное согласие всех собственников. Когда вы ищете комнату в коммунальной квартире, то, кроме согласия всех собственников, не лишним будет поинтересоваться и мнением соседей. Если они категорически не согласны с появлением в квартире нанимателя, то вскоре после заключения договора найма вы также можете «оказаться на улице». Во избежание этого лучше заручиться письменным согласием соседей на сдачу комнаты внаем.
Читайте, то, что подписываете. Это относится как к самому договору, так и к его приложениям. В любом случае доля риска остается и без взаимного доверия не обойтись. Если все же у Вас возникнут какие-либо не разрешимые вопросы — обращайтесь к Нам, я думаю, мы всегда сможем вам чем-то помочь, уж дать во время нужный совет — точно!
Для достижения максимального результата необходимо всем нам идти на встречу друг другу, быть терпеливыми, воспитанными, а самое главное уважать друг друга.

Смотрите так же:  Налог на недвижимость кто когда и сколько будет платить

Уважаемые пользователи нашего ресурса. Наша газета «Аренда квартир» поможет Вам снять без посредников квартиру, комнату, загородную недвижимость. Мы специализируемся на сдаче квартир в Москве от собственников. Вы можете снять жилье как посуточно, так и длительно. У нас более 1000 предложений еженедельно по аренде квартир и комнат. Так же Вы можете подобрать койко-место, дешевое общежитие или хостел. Размещение объявлений на сайте о сдаче жилья бесплатно*. Публикация в газете является платной (от 100р. в месяц). Мы проверяем все объявления в газете от хозяев.

Что требует закон при сдаче жилья в аренду без посредников?

Аренда (найм) жилья с каждым годом приобретает все большую популярность. Но для того чтобы обезопасить себя, процедуру сдачи в аренду квартиры нужно провести по букве закона. Итак, сдача жилья в аренду: закон, тонкости, риски.

Аренда жилья без посредников

Большинство арендаторов стараются снять жилье без посредников. Оно и понятно, ведь бремя оплаты услуг риэлторов, по общему правилу, ложится именно на их плечи. А стоят такие услуги недешево. Если Вы решили сдать свое жилье, не прибегая к услугам специалистов, то необходимо проявить осторожность. Прежде всего, при выборе потенциальных арендаторов. Помните: для эффективной защиты своих прав Вам потребуется оформление сдачи в наем квартиры в соответствии с требованиями закона. Риэлторы берут на себя функции по заключению договора, а также по его регистрации в случае необходимости. Но на самом деле, сделать все правильно самостоятельно также не сложно.

Давайте разберемся с договором. Договор аренды жилья составляется в простой письменной форме, не требует участия нотариуса. Так как речь идет о жилом помещении, договор будет называться договором найма жилого помещения. Для того чтобы договор считался заключенным, в его условиях обязательно должны быть прописаны предмет договора и размер арендной платы. Предмет договора найма жилья – это собственно сама индивидуально определенная квартира, обладающая рядом признаков, позволяющих отличить ее от всех других (адрес, количество комнат). Арендная плата может быть прописана в твердой сумме, либо определен порядок ее расчета. Как показывает практика, наймодатели предпочитают указывать твердую сумму. Тут нужно учитывать только одно – в договоре должно быть предусмотрено право наймодателя не более одного раза в период (например: квартал, 6 месяцев или в год) увеличивать арендную плату. Лучше указать и максимальный предел повышения (например: не более чем на 10%), чтобы для нанимателя это не было неприятным сюрпризом в будущем.

Помимо этого, в договор можно включить и другие важные условия. Так, например – срок внесения платежа, или внесение нанимателем задатка, который будет служить гарантией сохранности сдаваемого жилья для наймодателя. В случае если после расторжения договора и передачи квартиры все в порядке, задаток возвращается нанимателю, либо может использоваться в качестве арендной платы (или ее части) за последний месяц проживания. Прописать нужно и срок, за который стороны должны уведомить друг друга о досрочном расторжении договора (по соглашению сторон) или об изменении его условий. Обычно этот срок составляет от двух недель до месяца, но по согласованию сторон может быть любым. Не лишним будет также специально оговорить разделение обязанностей сторон по содержанию передаваемого в аренду имущества. В соответствии со ст.681 ГК РФ капитальный ремонт производится силами и за счет наймодателя, а вот текущий ремонт возлагается на нанимателя. В договоре Вы можете раскрыть понятия капитального или текущего ремонта, дополнить обязанности сторон конкретными действиями или изменить порядок поддержания жилья в надлежащем состоянии по своему усмотрению.

Не забудьте и про обязательные реквизиты сторон. В договоре должны указываться паспортные данные, а также контакты, по которым наниматель и наймодатель смогут контактировать друг с другом. По желанию, можете включить в договор любые другие условия, которые Вы считаете важными и уместными.

Мифы о регистрации и сроках аренды

Договор найма жилого помещения должен быть заключен на определенный срок. Этот срок может составлять от 1 месяца до 5 лет. Если стороны не оговорили срок, то договор считает заключенным на 5 лет. Если Вы не планируете так долго сдавать свою квартиру, то срок лучше оговорить специально.

Бытует мнение, что в случае заключения договора на срок более года, он требует обязательной регистрации в Росреестре. В действительности, это не так. Гражданский кодекс РФ и ФЗ №122-ФЗ от «21»июля 1997г. «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат требований об обязательной регистрации договора найма квартиры, поэтому решение о регистрации принимается по согласованию сторон и совершенно добровольно.

Зачем же тогда регистрировать? Регистрация в большей мере необходима нанимателю жилья в качестве гарантии того, что его право на аренду квартиры охраняется законом. Механизм защиты прост: сведения о том, что квартира находится в аренде, вносятся в ЕГРП и в случае если собственник решит продать квартиру, ему придется: во-первых: заблаговременно уведомить нанимателя о смене собственника, во-вторых: уведомить потенциального покупателя квартиры об обременении. В случае если всех устроит такое положение вещей, то сделка купли-продажи состоится, а новый владелец жилплощади будет обязан перезаключить договор найма жилья с нанимателем, не ухудшая положения последнего. Внимание: условия одностороннего досрочного расторжения договора наймодателем предусмотрены ст. 687 ГК РФ и включают в себя: использование нанимателем помещения не по назначению, значительное ухудшение состояния жилья нанимателем или лицами, за которых ответственен наниматель, не внесение арендной платы более двух раз подряд (в случае если договор заключен на год или меньше) и более полугода (при сроке договора более года). Данный перечень обстоятельств является исчерпывающим. Во всех остальных случаях, наниматель может в судебном порядке отстаивать свое право на проживание в квартире.

Для наймодателя же регистрация договора не влечет никаких особенных гарантий, кроме, разве что, дополнительных доказательств существования арендных отношений с нанимателем в случае возникновения судебного спора. Кстати, ГК РФ предусматривает право нанимателя на одностороннее расторжение договора найма жилого помещения, при условии уведомления об этом наймодателя не менее чем за три месяца до предполагаемой даты освобождения квартиры.

Завершение совершения сделки

Важным этапом при заключении договора найма жилого помещения является передача помещения в пользование нанимателю и составления соответствующего акта приема-передачи. Почему это важно? В таком акте Вы должны отразить текущее состояние своей жилплощади, а также описать, какие предметы мебели передаются, оставляется ли нанимателю бытовая техника и, если да, то в каком состоянии находится все это. Можно также отметить функциональную исправность систем (газопровод, вентиляция, отопление), описать внешний вид помещения.

В случае расторжения договора найма, наниматель обязан вернуть наймодателю квартиру в аналогичном состоянии с учетом нормального износа. То есть, если в Вашей квартире что-то сломают, разобьют, значительно ухудшат состояние, Вы сможете истребовать денежные средства на восстановление нормального состояния квартиры и предметов обстановки, в том числе и через суд. Для этих целей можно будет также удержать залог. В случае если стоимость восстановления повреждений больше суммы залога, разницу сумм Вы также можете взыскать.

В акте приема-передачи должны присутствовать подписи обеих сторон, что является прямым подтверждением согласия нанимателя с описанием жилплощади и, следовательно, подтверждается его обязанность поддерживать переданное по договору имущество в полученном состоянии. С другой стороны, это и гарантия для нанимателя, так как наймодатель не сможет потребовать возместить убытки, которых в действительности не было.

Обязанность по уплате налога

Каждому наймодателю необходимо помнить, что получение платы за сдачу жилья в найм, является доходом, который облагается налогом на доходы физических лиц в размере 13% от полученной суммы. Декларацию о таких налогах необходимо подавать самостоятельно. Платить НДФЛ в соответствии с Налоговым кодексом РФ можно ежемесячно или единовременно вносить всю сумму за год.

Для того чтобы уменьшить размер налога, многие наймодатели зарегистрировались в качестве индивидуальных предпринимателей (См. Как открыть ИП (пошаговая инструкция)? Регистрация ИП в 2014-2015 году ). Это позволяет уменьшить налог до 6% от суммы дохода. Тут важно отметить, что регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не является обязательной, но если Вы все же решили действовать таким образом, то Вам потребуется составить и заверить у нотариуса заявление установленной формы в налоговую службу, оплатить государственную пошлину и с паспортом явиться в отделение по месту жительства. Регистрация производится в течение 5-ти дней с момента подачи документов. После этого необходимо получить коды в органах статистики и спокойно вести свою деятельность.

Глава 26.5 НК РФ предусматривает также патентную систему налогообложения. Смысл этой системы прост: индивидуальный предприниматель, написав заявление в налоговую службу, приобретает патент на определенный вид деятельности, в данном случае на сдачу в наем жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, взамен ИП освобождается от уплаты других налогов, связанных с подобной деятельностью (например, НДФЛ). При этом процентная ставка по налоговому патенту составляет 6%. Срок действия патента может составлять от 1 месяца до года, но не более одного календарного года. Оплата патента производится в зависимости от срока, на который он получен: если срок не превышает полугода, то предусмотрена оплата единовременно всей суммой, если он более 6 месяцев – общая сумма может быть разделена на два раза.