Налог на недвижимость в россии и в германии

Оглавление:

Налоги и расходы на содержание недвижимости в Германии

Затраты на содержание недвижимости в Германии это:

В сумме содержание квартиры обходится в 1200 — 118 125 руб. (1500 €)* в год, дома — до 3 39 375 руб. (500 €)*.

Налог на недвижимость (землю)

После приобретения недвижимости нужно будет оплачивать налог на недвижимость (Grundsteuer). Рассчитывается он по формуле 0,35 % от оценочной стоимости недвижимости с старых федеральных землях, или от 0,5 до 0,1 % в новых * коэффициент, который варьируется в зависимости от населенного пункта (от 3 до 8 %.

Коэффициенты налога на недвижимость в городах Германии с населением более 500 тыс жителей (2012, источник Immobilien-Newsticker.De)

Пример: оценочная стоимость квартиры в Берлине равна 1 575 000 руб. (20000 €)*. Её собственник в Берлине будет платить ежегодный налог 44 651 руб. (567 €)* (20000 × 0,0035 × 8,1 = 567).

Если Вы сдаете недвижимость в аренду, платится налог на прибыль (Einkommensteuer). Чем выше прибыль, тем выше процентная ставка налога. Например, если Вы решите купить квартиру в Мюнхене и сдавать её в аренду за 78 750 руб. (1000 €)* в месяц, налог будет составлять около 6 300 руб. (80 €)* в месяц.

Арендодатели платят подоходный налог (Einkommensteuer), максимальная ставка которого — 45 %.

Подоходный налог в Германии (2012) данные Ernst & Young

Налогооблагаемый
доход, евро

52 882 — 250 730

Расходы на содержание квартиры

Обязанность содержать жилье лежит в большей степени на жильцах. Если квартира сдается в аренду, налоги и коммунальные услуги оплачивают арендаторы, страховку и услуги управляющей компании — арендодатели.

По желанию можно застраховать жилье. В среднем собственники платят около 15 750 руб. (200 €)* в год. Сумму страхования можно рассчитать на сайте toptarif.de

Услуги управляющей компании

При покупке квартиры в Германии собственник становится членом сообщества жильцов, которое собирает взносы на содержание и ремонт мест общего пользования (подъезд, крыша, подвал). Сообщество нанимает управляющую компанию , услуги которой обходятся 20-3 938 руб. (50 €)* в месяц с каждого жильца.

Коммунальные платежи, или Hausgeld включают плату за воду и отопление, уборку мусора и т.д. Если Вы сдаете квартиру в аренду, то расходы на коммунальные услуги можно переложить на арендатора. Электричество оплачивается отдельно.

За воду, электричество, отопление, телевидение и вывоз мусора собственники недвижимости в Мюнхене платят в среднем 1 985 руб. (25,2 €)*/м² в год, в Гамбурге — 1 780 руб. (22,6 €)*/м², в Берлине — 1 701 руб. (21,6 €)*/м².

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ (вода, газ, электричество и вывоз мусора)
для квартиры площадью 85 м² в Германии, евро в месяц(данные Numbeo)

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ

При приобретении недвижимости в Германии в обязательном порядке уплачивается налог на недвижимость в Германии — Grunderwerbsteuer. Этот налог уплачивается один раз.

Размер налога устанавливается на уровне федеральных земель Германии в виде процентной ставки от покупной цены на недвижимость. Получатель налога — налоговая инспекция Германии.

Данный налог уплачивает покупатель, т.е. кто приобретает недвижимость в Германии до момента внесения данных о новом собственнике в немецкую поземельную книгу. Размер налога на недвижимость в Германии исчисляется по установленным фиксированным ставкам и применяется к фактической покупной стоимости объекта.

После подписания нотариального договора на покупку недвижимости покупатель получит налоговую квитанцию на свой немецкий адрес (как правило на адрес приобретенной недвижимости). В установленные сроки необходимо оплатить налог в полном размере. В противном случае нотариус не сможет инициировать внесение записи о новом собственнике в государственный реестр владельцев недвижимости.

Размер налога на покупку недвижимости в Германии:

Северный Рейн-Вестфалия — 6,5%

Ставки налога на недвижимость в Германии периодически изменяютcя на уровне федеральных земель. Как правило, происходит повышение размера налога. Перед покупкой недвижимости необходимо уточнить актуальную ставку.

Не стоит путать этот налог с ежегодным земельным налогом для владельцев недвижимости, который рассчитывается для каждого объекта индивидуально и уплачивается в муниципалитет. Этот вид налога есть в России и называется налог на имущество. Налог на покупку недвижимости в России пока отсутствует.

Налог на недвижимость в Германии

После приобретения недвижимости в Германии перед счастливым обладателем собственности неизменно встает вопрос об уплате налогов.

В настоящее время Российской Федерацией и Германией заключено, ратифицировано и действует Соглашение об избегании двойного налогообложения. Согласно его положениям сумма налога, уплаченного резидентом РФ в Германии, вычитается из налога, взимаемого в Российской Федерации.

Налог на владения в Германии: владение

Точные размеры ставки налога на недвижимость указать невозможно, поскольку это зависит от многих факторов: от типа недвижимости (дом, квартира, коммерческая или производственная недвижимость), ее местонахождения (федеральная земля, город), наличия земельного участка, типа страховки и др.

Земля и недвижимое имущество облагаются ежегодным муниципальным налогом. Базовая федеральная Ставка налога на недвижимость в Германии (Grundsteuer) составляет 0,35% от оценочной стоимости объекта. Однако существует так называемый «мультипликатор» – муниципальный коэффициент, путем умножения на который рассчитывается налог, подлежащий уплате. Данный коэффициент различается в зависимости от муниципалитета, и в итоге владельцы платят от 0,98% до 2,84% от оценочной стоимости недвижимости в год.

В случае если срок эксплуатации здания составляет более 40-50 лет, в Германии действует схема списания налога на основании износа здания. Для старых домов, построенных в 1925 году и позже, налоги списываются ежегодно на 2% от оценочной стоимости объекта, для домов старше 1924 года списывается 2,5% от оценочной стоимости.

Налог на сдачу в аренду

Поскольку в Германии не существует фиксированной ставки налога на доходы физических лиц, то назвать точный размер налога на доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду, равно как и размер налога от ее продажи ранее 10 лет владения ею, невозможно. Можно лишь обозначить примерный «коридор» ставок налога на доход от аренды для нерезидентов – от 26.375% до 43.375%.

Из налогооблагаемой базы вычитаются расходы на содержание и обновление жилья, амортизационные отчисления. Доходы от сдачи в аренду освобождены от выплаты НДС.

Налог является прогрессивным и зависит от размера полученного дохода. На размер налога оказывают влияние многие факторы: налогообложение доходов иностранных юридических лиц в Германии или резидентов оценивается по-разному, принадлежность сдаваемого в аренду имущества иностранцу или гражданину Германии также имеет значение, для супругов используются более низкие ставки, чем для людей, не состоящих в браке. Кроме того, существует налог на недвижимость в Германии, введенный после объединения Германии и предназначенный для развития «новых» (восточных) земель Германии, который составляет 5,5% от вычисленной суммы подоходного налога.

Налог на продажу недвижимости в Германии

Налог на покупку жилья в Германии относительно небольшой, однако довольно высока ставка налога на доход от перепродажи недвижимости, которая не использовалась для личного проживания: этот налог может достигать 40-50% от дохода.

Если продаваемая недвижимость находилась в собственности более 10 лет или в течение последних двух лет служила местом постоянного проживания владельца, то есть, так называемый спекулятивный срок истек (Spekulationsfrist), то доход, полученный от продажи, не облагается налогом. Если же собственность была продана до истечения 10 лет, то доход от продажи облагается налогом в зависимости от суммы дохода по прогрессивной шкале.

Налог на недвижимость в Германии

Налог на недвижимость в Германии в точном понимании этого слова не существует вообще. Используя язык немецкого закона, правильнее говорить о поземельном налоге – Grundsteuer, который ежегодно платят собственники земельных участков, домов, квартир, гаражей, магазинов, лугов и полей.

На первый взгляд немцев можно заподозрить в неточности – как же можно называть «поземельным» налог, который платит владелец квартиры в многоэтажном доме? Он же никак не связан с землёй? Вы уже догадываетесь, что подозревать немцев в неточности определения налога на недвижимость в Германии – это очень бесперспективное занятие.

Дело в том, что по немецкому праву продаётся и передаётся в собственность не квартира и не дом, а участок земли – Grund/Grundstück, вместе со всеми на нём находящимися строениями. В случае с домом больших проблем с пониманием происходящего не возникает. В случае с квартирой необходимо пояснить, что продаётся не весь участок, на котором стоит многоэтажка, а только та его доля, которая процентуально приходится на квартиру. Отсюда и название налогу на недвижимость в Германии – Grundsteuer (поземельный налог).

Важная деталь – налоги на недвижимость в Германии собирает и кладёт себе в карман не федерация, а тот город или деревня, в которых находится земельный участок. Этим объясняется энергичная прыть, с которой местные власти изыскивают земли под застройку и рассыпаются бисером перед покупателями.

Система подсчёта конкретного размера налога крайне сложна и не позволяет назвать единую цифру в процентах для Германии, федеральной земли и даже определённого города. Тем не менее мы попробуем объяснить эту схему по-возможности упрощённо.

Подсчёт налога происходит в три хода. На первом этапе налоговая инспекция определяет универсальную стоимость земельного участка в евро – Einheitswert. Критерии: местонахождение — земли бывшей ГДР или ФРГ, застроенный или незастроенный участок, размер участка, время застройки и некоторые другие. Определённая таким образом универсальная стоимость почти всегда значительно ниже реальной стоимости недвижимости. По результату собственник получает от налоговой соответствующий документ – Einheitswertbescheid.

Пример: квартира с рыночной ценой в 100.000 евро может иметь универсальную стоимость – Einheitswert в размере 20.000 евро.

На втором этапе расчёта налога на недвижимость в Германии налоговая инспекция определяет налогооблагаемую стоимость земельного участка в евро– Steuermessbetrag путём умножения универсальной стоимости на налоговый коэффициент. Коэффициент исчисляется в промилле (одна тысячная доля, 1/10 процента) и зависит, например, от таких характеристик, как вид земель – земли для сельского хозяйства или другие, тип застройки – дома на одного, два хозяина или многоквартирные дома и некоторых других. В среднем коэффициент может составлять от 3,5 до 6 промилле. Результат – ещё один документ из налоговой инспекции по названием Grundsteuermessbescheid.

Пример: универсальная стоимость вышеназванной квартиры 20.000 евро x налоговый коэффициент 3,5 промилле (0,0035%) = налогооблагаемая стоимость квартиры 70 евро.

На третьем и последнем этапе город (Gemeinde), в котором находится земельный участок, окончательно решает вопрос о размере поземельного налога. Для этого сначала – в зависимости от степени жадности города и его привлекательности для собственников земли — определяется повышающий коэффициент в процентах – Hebesatz. Этот коэффициент одинаков для всех городских объектов недвижимости, например, в Берлине он составляет сейчас 810%, в Мюнхене 535 %. Путем умножения налогооблагаемой стоимости земельного участка на повышающий коэффициент город определяет окочательный размер налога на недвижимость в Германии и присылает собственнику документ под названием Grundsteuerbescheid.

Смотрите так же:  Требования регуляторов на предприятии

Пример: Налогооблагаемая стоимость квартиры 70 евро x повышающий коэффициент для Берлина 810% = поземельный налог 567 евро в год.

В документе, определяющем размер поземельного налога, как правило, установлена обязанность его поквартальной оплаты к опредёлённым календарным датам. Для уплаты налога в течение года не имеет значения факт продажи объекта недвижимости. Продавец обязан платить налоги на недвижимость Германии до конца календарного года даже в том случае, если собственность перешла на покупателя в течение года.

Обычно в таких случаях покупатель возмещает продавцу потраченные им на налог деньги в процентуальном соотношении ко времени владения в течение года. Сумма, как правило, получается скромная и споры на эту тему – дело крайне редкое. Иногда стороны договариваются о том, что покупатель просто начинает перечислять налог за продавца с момента передачи объекта.

Теперь вам стало понятно, что налог на недвижимость в Германии, несмотря на его устрашающую схему подсчёта, практически не играет существенной роли в финансах собственника недвижимости. Намного больше денег «съедает» одноразовый налог на приобретение недвижимости – Grunderwerbsteuer, речь о котором пойдёт в одной из следующих статей.

Налог для жителя Германии за продажу недвижимости в России

Налог для жителя Германии за продажу недвижимости в России

Налог с гражданина Германии при получении недвижимости в России по наследству

Жители Германии рискующие при продаже недвижимости в России в 2018г.

Правила расчета налога в 2018 году

Налоговый резидент России — как определить

Пример расчета НДФЛ с гражданина Германии

Адвокат по налогам Гордон А.Э.

Какой налог платит житель германии за продажу недвижимости в России ?

Правильно ответить на этот вопрос вам сможет опытный адвоката по налогам в России. Если гражданин Германии планирует совершить сделку с недвижимостью расположенной в России, ему нужно понимать какие налоги, где и в каком порядке он будет платить, как выполнить требования валютного законодательства России, как правильно провести сделку с недвижимостью.

При участии в сделках с российской недвижимостью граждан Германии, или граждан других государств, вопрос налогообложения – один из первых и наиболее существенных, хотя иностранное гражданство накладывает особенности и на саму сделку.

Рекомендуем: Лучше получить консультацию опытного налогового адвоката до совершения сделки с расположенной в России недвижимостью. Вы сможете сэкономить крупную сумму.

Обратите внимание на существенную деталь в названии этой публикации: В заголовке статьи вопрос о налоге с «жителя Германии», а не с гражданина Германии.

Для налогообложения в России этот термин — «житель», имеет не просто очень важное значение, а самое первое значение, решающее.

Порядок расчета налога с продажи недвижимости в России для граждан России и для граждан Германии похож, и одновременно имеет отличия. Причем, в отдельных случаях гражданин Германии будет пользоваться льготами, а гражданин России – нет !

Начнем с того, что все правила по расчету налогов, подаче налоговых деклараций, по уплате налогов с продажи недвижимости в России установлены в Налоговом кодексе Российской Федерации.

Для физических лиц эти правила находятся в главе 23 кодекса, которая называется налог — «Налог на доходы физических лиц». Кратко налог называется – НДФЛ.

Жителям Германии и другим иностранцам при планировании продажи недвижимости в России необходимо знать:

Налог НДФЛ при продаже квартиры или иной недвижимости в России зависит от налогового статуса налогоплательщика, а не от гражданства получателя дохода. В Налоговом кодексе РФ существует понятие налоговый резидент (ст.207 НК РФ), которое не зависит от гражданства, а определяется местом жительства: живет продавец в России или он живет в другом государстве.

То есть, налог НДФЛ в России, порядок его расчета и размер зависит от того, где живет человек, продавший свою недвижимость в России.

Для физических лиц налоговых резидентов России ставка налога НДФЛ с дохода от продажи недвижимости в России составляет 13%.

Кроме того, налоговые резиденты России вправе при расчете НДФЛ уменьшать полученный доход от продажи квартир и иной недвижимости на налоговые вычеты (статья 220 Налогового кодекса).

Налоговые НЕ резиденты России облагают доходы по ставке 30%, в том числе доходы от продажи недвижимости. И при этом не резиденты при расчете НДФЛ не имеют права применять налоговые вычеты.

Гражданин Германии — налоговый резидент России

Налоговые резиденты России: это физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (статья 207 Налогового кодекса РФ).

Обратите внимание: При исчислении срока пребывания физического лица на территории России допускается временный выезд за пределы территории РФ на срок до 6 месяцев для: 1) лечения или обучения, 2) для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.

То есть, если гражданин Германии в течение последовательных 12 месяцев живет в России более 183 дней (всего), такой гражданин Германии становится налоговым резидентом РФ.

Эти правила о 183 днях, зеркально действуют и для граждан России: граждане России постоянно поживающие в Германии, например по виду на жительство, по второму гражданству, утрачивают признаки налогового резидента России. В случае продажи расположенной в России недвижимости, такие граждане России ПЛАТЯТ НДФЛ в размере 30 %, и не имеют право на применение налоговых вычетов (часть 4 ст. 210, ст. 224 НК РФ).

В контексте сделки по продаже недвижимости, отсутствие статуса «налоговый резидент РФ» означает:

  • Налоговая база, с которой взимается налог НДФЛ – цена недвижимости по договору;
  • Налоговые вычеты – возможность уменьшить налоговую базу на сумму произведенных расходов, например, на сумму покупки недвижимости продавцом.

То есть, Гражданин Германии, или гражданин России, постоянно проживающие в Германии, и соответственно, проживающие в России менее 183 дня в течение 12 последовательный месяцев, не являются налоговыми резидентами РФ, и по этому заплатят налог НДФЛ с продажи недвижимости в России 30% от цены этой недвижимости, указанной в договоре.

Пример расчета налога НДФЛ для гражданина Германии:

Гражданин Германии (или гражданин России) постоянно проживающий в Германии продал квартиру в Москве в мае 2018г. по цене 21 000 000 руб. (300 000 Евро). Квартира была куплена в 2010г. за 19 000 000 руб.

Поскольку не выполняется условия о налоговом резидентстве РФ, налоговый вычет не применяется, и налог НДФЛ за 2018г. составит 30% от цены недвижимости – 7 000 000 руб. (100 000 Евро.) = (21 000 000 х 30%).

Налоговые резиденты заплатят другой налог:

Учитывая, что продажа квартира произошла в 2018г., но куплена квартира – в 2010 (то есть до 2016г.), по правилам статьи 220 Налогового кодекса РФ, налоговые резиденты РФ освобождаются от уплаты НДФЛ в случае продажи недвижимости после владения ею 3 года.

То есть, налоговый резидент по этой сделке не платит никакие налоги.

Как налоговая узнает продавец — налоговый резидент России или нет ?

Выше показано, что налоговое законодательство России позволяет быть налоговым резидентом и гражданину России и гражданину Германии. Вместе с тем, некоторые граждане России, или граждане, имеющие двойное гражданство, постоянно или преимущественно проживающие в Германии, умалчивают об этом, и не платят налог НДФЛ не в России, не в Германии. Многие рассчитывают, что налоговики в России не узнают. Другие — ссылаются на Соглашение об избежании двойного налогообложения между Правительством России и Правительством Германии от 29 мая 1996 года.

Информируем: в соответствии с межправительственным соглашением России и Германии, налог НДФЛ с продажи недвижимости должен уплачиваться по месту нахождения недвижимости. Соответственно, при продаже недвижимости расположенной в России — налог уплачивается в России.

Как налоговая узнает, гражданин – налоговый резидент России, или нет ?

Ответ: по паспорту !

С гражданами России это может сыграть злую шутку.

В 2018г. имеются не однократные случаи, когда налоговая в России получает информацию, что гражданин России фактически проживает в Германии.

Результат – доначисление НДФЛ.

При кажущейся простоте правила 183 дней, его применение для налогообложения приводит к ошибкам и рискам доначислений.

Как правильно определить налоговый статус для налогообложения — читайте здесь.

Для установления статуса налоговый резидент определяющим является законность нахождения гражданина Германии в России. Налоговый кодекс РФ не раскрывает что означает это понятие. Повседневная практика сдачи налоговой отчетности показывает, что налоговики в России связывают законность нахождения иностранцев в России с соблюдением ряда законов.

В частности, въезд граждан Германии в Россию и выезд осуществляется по визе при наличии действующих документов, удостоверяющих личность.

Если гражданин Германии располагает видом на жительство в РФ, въезд и выезд осуществляется на основании документа, удостоверяющего личность и вида на жительство (статья 23 закона от 15 августа 1996 года N 114-ФЗ»О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию»).

Законность пребывания иностранных граждан в России или временного проживания определяется сроком действия выданной им российской визы или вида на жительство. Эти вопросы регулируются статьями 5 и 6 закона РФ от 25 июля 2002 года N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Гражданин России, постоянно проживающий в Германии, в налоговых отношениях с Российской Федерацией не является ее налоговым резидентом, со всеми вытекающими последствиями: доходы от продажи российской недвижимости такого россиянина облагаются по ставке 30 %, отсутствует право на применение налоговых вычетов по НДФЛ.

В частности, до 2016 года налоговые вычеты полностью освобождали от налога НДФЛ доход физического лица-налогового резидента России от продажи квартиры, жилого дома, если налогоплательщик владел этой недвижимостью на праве собственности 3 года и более.

Налоговые органы срок владения устанавливают по дате выдачи свидетельства о праве собственности на недвижимость или по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). К сведениям ЕГРП налоговые органы имеют удаленный доступ онлайн.

С 2016 года срок давности владения увеличился до 5 лет.

Когда уплачивается налог НДФЛ на продажу расположенной в России недвижимости в 2018г.

Как рассчитывается налог НДФЛ с продажи недвижимости в России. Кто рассчитывает налог.

Сумма налога НДФЛ с продажи недвижимости в России определяется ценой недвижимости в договоре купли-продажи. Однако для уменьшения налога стороны в договорах указывали существенно меньшую сумму.

В 2018г. налоговые инспекции контролируют цену недвижимости в договоре с кадастровой стоимостью недвижимости по данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости конкретной недвижимости указанной в ЕГРН, налог НДФЛ от продажи недвижимости рассчитывают из предполагаемого дохода, равного 70% кадастровой стоимости.

Если цена в договоре больше 70% кадастровой стоимости этой недвижимости, то налог НДФЛ рассчитывают исходя из цены недвижимости в договоре.

Кадастровая стоимость расположенной в России недвижимости с 2017 года указана в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и периодически пересчитывается (происходит переоценка).

Что бы в договоре указать правильную цену и заранее рассчитать налог НДФЛ перед сделкой мы рекомендуем получить выписку по объекту недвижимости из ЕГРН в которой будет указана и кадастровая стоимость этой недвижимости.

Жители Германии – наиболее рискующие в 2018г. при продаже недвижимости в России

В группе наибольшего риска жители Германии граждане России, продающие приватизированные квартиры, дома, участки.

Если после получения собственности по приватизации до даты сделки в 2018г. прошло менее 3-х лет, в лучшем случае такой гражданин заплатит 13% сцены сделки за вычетом 1 млн. руб.

Вторыми идут жители Германии-граждане России, продающие в 2018г. недвижимость в России, купленную в 2016г.-2017г., или получившие в эти годы собственность по ДДУ. Срок давности владения с 2016г. увеличен до 5 лет (для купли-продажи).

Смотрите так же:  Возврат подоходного налога за покупку машины

Третья очередь – собственники недвижимости – граждане Германии.

Учитывая перечисленные возможности «попасть на налоги» с продажи недвижимости в России, рекомендуем планировать сделки заранее, для чего обращайтесь на консультацию к адвокату по налогам, или к квалифицированным юристам по недвижимости.

Как продавцу — жителю Германии рассчитать налог с продажи недвижимости в России

Налоговый период для НДФЛ – календарный год. Начинается 1 января и заканчивается 31 декабря.

Налог НДФЛ должен быть уплачен по окончании налогового периода, в котором доход был получен. При продаже недвижимости, расположенной в России, физические лица — получатели дохода уплачивают налог НДФЛ в следующем году, после окончании календарного года, в течение которого была продана недвижимость. (например, налог НДФЛ за проданную в 2018г. недвижимость уплачивается в 2019).

Важно: в России налогоплательщик НДФЛ при получении дохода от продажи недвижимости обязан подать налоговую декларацию с указанием суммы полученного дохода и рассчитанной суммой налога НДФЛ.

Декларация должна быть подана не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (года продажи квартиры, гаража, машиноместа и т.д.).

Налог НДФЛ с продажи недвижимости (квартиры, дома, земли и т.д.), расположенной в России, должен быть уплачен не позже 15 июля года, следующего за годом получения дохода.

Порядок исчисления налога НДФЛ продавцом:

Резиденты РФ исчисляют НДФЛ по налоговой ставке 13% от размера налоговой базы.

Налоговая база по сделке от продажи недвижимости в России определяется как цена недвижимости в договоре купли-продажи, уменьшенная на сумму налоговых вычетов, например, на расходы по приобретению этой недвижимости.

Если недвижимость куплена в 2016, 2017г. правила исчисления налога будут иными, учитывающими кадастровую стоимость недвижимости.

Не резиденты РФ: исчисляют НДФЛ по налоговой ставке 30% от размера налоговой базы.

Налоговая база для нерезидента-продавца: по сделке от продажи недвижимости в России определяется как цена недвижимости в договоре купли-продажи.

Если недвижимость куплена в 2016, 2017г. правила исчисления налога будут иными, учитывающими кадастровую стоимость недвижимости.

Налог на недвижимость в россии и в германии

В последние годы в России растет налог на имущество физических лиц — государственный сбор, которым облагают владельцев недвижимости. С 1 января 2015 года в стране действуют новые правила расчета, в соответствии с которыми налоговой базой считается не инвентаризационная, а кадастровая стоимость недвижимости. На практике это означает, что налог вырос: к примеру, в Москве в отношении жилого имущества, кадастровая стоимость которого не превышает 300 млн руб., ставка налога варьируется от 0,1% до 0,3%. При превышении указанной стоимости размер налога составляет 2%. Впрочем, конкретные ставки определяются на местном уровне и могут разниться от региона к региону. Федеральная налоговая служба на своем сайте опубликовала налоговый калькулятор, который позволяет установить размер налога в отношении большинства объектов недвижимости.

В других странах тоже существует налог на имущество — причем во многих государствах такой налог является далеко не единственным сбором за владение недвижимостью. Во-первых, существуют сборы различных уровней — муниципальный, региональный, федеральный. Во-вторых, параллельно могут взиматься различные формы налогов: помимо имущественного сбора в некоторых странах начисляют налоги за то, что вы сдаете (или не сдаете) свое жилье в аренду.

В последнее время в прессе довольно часто появляются суждения о том, что налог на имущество в России чересчур высок. Чтобы проверить это утверждение, нужно изучить величину налога в других странах. Охватить две сотни государств, существующие на Земле, в одной статье было бы невозможно, поэтому мы рассмотрим десять стран, которые, по версии агентства Tranio, считаются наиболее привлекательными для инвестиций в недвижимость со стороны россиян. Это Великобритания, Швейцария, Кипр, Австрия, Германия, Испания, США, Франция, Венгрия и Чехия. Во всех перечисленных государствах существуют местные налоги на недвижимость, а Швейцария, Испания и Франция обладают дополнительными налогами на чистую стоимость имущества физических лиц — в обиходе его часто называют налогом на богатство.

В Великобритании пользователи жилого имущества платят муниципальный налог, введенный в 1993 году. Для расчета размера налога власти относят жилье к одному из восьми классов, обозначенных буквами от A до H в зависимости от стоимости объекта. К примеру, к классу A относится жилье, стоимость которого не превышает £40 тыс., а к классу H — стоимостью свыше £320 тыс. Местные органы самоуправления ежегодно устанавливают фиксированную сумму налога, подлежащего уплате в отношении каждого из классов в зависимости от фактических трат на содержание районной инфраструктуры.

Критики налога отмечают его несправедливость, связанную с тем, что при распределении по классам недвижимость оценивается по состоянию на 1 апреля 1991 года. За 26 лет верхний предел в £320 тыс. стал относиться к жилью дешевой и средней ценовой категории — хотя когда-то за эту сумму можно было приобрести элитные дома. В результате максимальная ставка налога в центре Лондона в районе Вестминстер составляет £1,3 тыс., в то время как в относительно провинциальном Ньюкасле владельцы самой дорогой недвижимости заплатят £3,2 тыс. При этом лондонская недвижимость может быть в десять раз дороже. Сейчас в Великобритании сложилась ситуация, при которой по мере возрастания стоимости жилья фактическая процентная ставка налога падает, однако общественные дискуссии о необходимости его пересмотра практически отсутствуют.

Имущественный налог в Великобритании подлежит уплате вне зависимости от фактического использования жилья. При этом для стимулирования вывода жилья на рынок аренды власти могут увеличить размер налога на 50%, если дом или квартира пустовали более двух лет. При наличии единственного зарегистрированного жильца налог уменьшается на 25%, в отношении некоторых видов второго жилья — на 50%. Как правило, от уплаты налога освобождаются студенты — при условии, что они являются единственными пользователями жилья.

Следует также упомянуть налог, возлагаемый на юридические лица, владеющие жилой недвижимостью, предназначенной для проживания их владельцев и связанных с ними лиц. Цель этого налога — побудить людей владеть недвижимостью напрямую, то есть без посредничества в виде компаний. Фиксированная ставка такого налога составляет от £23,35 тыс. до £218,2 тыс. в год на каждую компанию-владельца.

В Швейцарии предусмотрены сразу три вида налогов в отношении жилой недвижимости. Во-первых, существует налог на чистую стоимость имущества (так называемый налог на богатство), в чью налоговую базу включается вся недвижимость, расположенная на территории Швейцарии. Учитываются объекты, которые принадлежат швейцарским налоговым резидентам, их супругам и несовершеннолетним детям. Имущество ежегодно оценивается по его рыночной стоимости, уменьшение налоговой базы допускается за счет личных долгов владельцев. Иностранная недвижимость не учитывается, но ее стоимость влияет на окончательную ставку налога, которая находится в пределах от 0,1% до 1%.

Во-вторых, имеется налог на недвижимость, ставка которого варьируется от 0,05% до 0,3% от кадастровой стоимости. В-третьих, владельцы швейцарского жилого имущества платят подоходный налог на вмененный арендный доход. Последний рассчитывается исходя из гипотетического размера дохода, который домовладелец получил бы, сдавая собственное имущество в аренду третьим лицам. При этом из него вычитаются проценты по ипотечному кредиту и расходы на содержание имущества. Налоговая ставка в некоторых случаях может достигать 40%. Иными словами, швейцарцы платят отдельный налог только за то, что не сдают свою недвижимость в аренду.

Если житель Швейцарии решит все-таки сдать свой дом арендаторам, то вместо налога на вмененный арендный доход собственнику придется заплатить налог на реальный арендный доход. 40% — это та величина, которая получается при сложении кантонального (то есть местного) и федерального налогов. Таким образом, избежать тройного налога не получится независимо от того, сдаете вы дом в аренду или нет.

На Кипре существует лишь налог на недвижимое имущество, рассчитываемый исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения по состоянию на 1 января 1980 года. Как и в Великобритании, историческая стоимость недвижимости относится к определенному диапазону, в отношении которого применяется установленная ставка налога. Ставка варьируется между 0,6% и 1,7%. В связи с высокой собираемостью налога долгое время отсутствовала необходимость пересматривать его условия — поэтому в кипрских законах до сих пор фигурирует 1980 год. С 1 января 2017 года ожидается полная отмена этого налога.

В Австрии налог на недвижимое имущество рассчитывается исходя из его оценочной стоимости, которую определяет районный налоговый орган. Как правило, оценочная стоимость оказывается ниже соответствующей текущей рыночной стоимости. Налоговая ставка формируется из федеральной, помноженной на муниципальный коэффициент. В среднем размер федеральной ставки не превышает 2%, а муниципальной — 10%, что в совокупности может привести к 12%-ному сбору.

Схожие принципы исчисления налога на недвижимое имущество применяются в Германии. Оценочная стоимость имущества умножается на ставку федерального налога, составляющую 0,35%. К этой ставке применяется муниципальный коэффициент, увеличивающий налог на 280–810%. В результате итоговая ставка налога в Германии составляет от 0,98% до 2,84% от оценочной стоимости жилья, при этом в среднем она равна 1,9%.

Испания, как и Швейцария, предусматривает налог на чистые активы физического лица. Субъектами такого налога являются владельцы жилого имущества, расположенного в Испании, вне зависимости от их собственного местонахождения. За стоимость берется наибольшая величина из трех: кадастровой стоимости, оценочной стоимости, которую готовят налоговые органы, и фактической стоимости приобретения жилья. Следует отметить, что в Испании существует налоговый вычет в размере €700тыс. (в Каталонии — €500 тыс.), что ведет к включению в налоговую базу лишь достаточно дорогого жилья. Одновременно работают разнообразные льготы, в том числе предоставление вычета в двойном размере на семью, а также исключение из налоговой базы части стоимости основного жилья, которое принадлежит испанским резидентам. Ставка налога составляет от 0,2% до 2,5%. Важно, что максимальный совокупный размер подоходного налога и налога на богатство не может превышать 60% налогооблагаемого дохода владельца недвижимости.

В США ставка налога на недвижимость определяется на муниципальном уровне и широко варьируется даже в пределах одного штата. К примеру, в Нью-Йорке для расчета налоговой базы берется оценочная стоимость имущества, которая, в свою очередь, относится к одному из классификационных диапазонов.

В дальнейшем к каждому из классов применяется соответствующий мультипликатор — в отношении большинства объектов жилой недвижимости (класс 1) он составляет 6%. Полученный результат формирует налоговую базу, облагающуюся налогом по ставке 19,991%.

Во Франции налоговые резиденты платят налог на свои чистые активы. Принцип исчисления этого налога во многом схож со швейцарским и испанским налогом на богатство — но есть отличия. Во-первых, как женатые, так и сожительствующие семейные партнеры подают общую налоговую декларацию. При этом они получают налоговый вычет в размере €1,3 млн — то есть из общей стоимости недвижимости вычитается €1,3 млн, а налог начисляется только на оставшуюся после этого вычета сумму. Во-вторых, 30% стоимости основного жилья исключается из налоговой базы. Ставка налога может достигать 1,5%, при этом, как в Испании, имеется ограничение на размер совокупного налогового бремени, которое не может превышать 75% налогооблагаемого дохода владельца недвижимости.

Второй налог для французских собственников недвижимости уплачивается собственниками в отношении 50% вмененной кадастровой стоимости аренды жилья (то есть стоимости, за которую жилье можно было бы сдавать в аренду), которую определяют местные органы самоуправления. Этот налог может достигать 22%. Имеется во Франции и третий налог, который возлагается на арендаторов и пользователей жилья. Ставка налогообложения также может достигать 22%. Отметим, что собственник жилья, проживающий в собственном доме или квартире, платит оба налога одновременно.

Смотрите так же:  Федеральный закон от 02 октября 2007 г.no 229-фз

В Венгрии и Чехии предусмотрены лишь налоги на недвижимое имущество. Максимальная ставка венгерского налога на недвижимое имущество составляет 3,6% от его модифицированной рыночной стоимости, которая составляет 50% от фактической. В Чехии для расчета налога на недвижимость используется площадь жилья, помноженная на повышающий коэффициент размером до 1,22. Для жилых помещений ставка налога составляет от двух до шести чешских крон за 1 кв. м, при этом дополнительно уплачивается 0,75 чешских крон за 1 кв. м площади каждого этажа здания. Окончательная сумма налога может быть увеличена в 4,5 раза в зависимости от местонахождения имущества.

Германия: налоги на недвижимость и основные расходы собственника

ЗАТРАТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Стоимость объекта (Kaufpreis)

Cпециалисты немецкого рынка недвижимости отмечают, что стоимость жилого объекта в Германии фиксирована как ни в какой другой стране мира. Однако потенциальный покупатель ничего не теряет, если отправит продавцу встречное предложение (оферту) через своего маклера.

С большой долей вероятности собственник недвижимости, особенно той, которую довольно долго не могут продать, пойдет навстречу и снизит цену. Но стоит помнить, что торг уместен при покупке вторичного жилья, при приобретении жилья в новостройке стоимость объекта практически всегда фиксирована.

Комиссионные агенту по продаже недвижимости

В зависимости от федеральной земли, размер комиссионного вознаграждения агенту варьируется от 3 до 6% (+19% НДС). Точное значение является результатом переговоров и может быть оплачено покупателем, продавцом или поровну разделено между двумя сторонами. В принципе, как утверждают эксперты, все проценты по комиссии – это дело договоренности покупателя и посредника.

Оплата услуг адвоката / нотариуса

Нотариус несет ответственность за составление договора и обеспечивает законный переход права собственности. Он «защищает» обе стороны сделки в правовом поле перехода права. Составленный проект договора направляется как продавцу, так и покупателю, и согласовывается между ними. Если одна из сторон не владеет немецким языком, то договор должен быть переведен переводчиком на родной язык. В Германии принят закон, по которому проект договора должен находиться на руках у обеих сторон две недели, и только после истечения этого срока возможно назначить дату чтения договора у нотариуса (однако, такого условия нет для сделок с юридическим лицом). В свою очередь, как продавец, так и покупатель имеют право вносить изменения и дополнения в контракт. Когда обе стороны приходят к согласию, агент назначает дату трехсторонней встречи (продавец-покупатель-нотариус). На этой встрече нотариус должен вслух зачитать каждый пункт контракта и убедиться, что каждая из сторон ясно понимает их суть. Если покупатель или продавец не владеют немецким языком, то без участия профессионального переводчика не обойтись (при этом он не обязательно должен быть присяжным).

После подписания договора купли-продажи обеими сторонами, нотариус отправляет ходатайство для внесения предварительной записи в Поземельную книгу (Grundbuch), которая резервирует объект за покупателем. После оплаты нотариус дает второе указание участникам сделки о переходе права как собственности, так и владения. За свою работу нотариус берет фиксированную плату в размере до 1,5% от стоимости имущества.

Агент по продаже недвижимости, как правило, предлагает нотариуса, однако, по немецким законам, покупатель может самостоятельно выбрать этого специалиста. А продавец, в свою очередь, имеет право заявить о непригодности выбранного представителя. Сделка купли-продажи перейдет в активную фазу только после обоюдного выбора нотариуса обеими сторонами, хотя в Германии это не столь принципиально, поскольку процедура всех шагов нотариуса расписана регламентом, и какой именно специалист осуществит эту работу, большого значения не имеет.

Запись в земельный кадастр (Grundbucheintragung)

Это действительно важный документ при покупке недвижимости в Германии, и новый собственник должен лично удостовериться, что его имя внесено в земельный кадастр, – а имена предыдущих владельцев вычеркнуты из Поземельной книги. Обязанность нотариуса – выслать покупателю выписку из Поземельной книги, где внесено имя нового владельца, но и сам владелец может получить выписку из Поземельной книги в соответствующем ведомстве (Grundbuchamt) за незначительную сумму.

Если сделка купли-продажи осуществлялась с привлечением заемного капитала, то банк также будет внесен в книгу на случай банкротства заемщика и невозможности погашения ипотечных платежей. При этом имя нового собственника будет вписано первым, наименование банка – вторым в книге.

Это стоит около 0,5% от стоимости объекта недвижимости, а процесс регистрации и переход прав собственности может занять до двух-трех месяцев.

Налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer)

Налог на переход права собственности в Германии (аналог гербового сбора в Великобритании) уплачивается при покупке земли для будущего строительства дома, при покупке квартиры для личного проживания или при покупке недвижимости с целью инвестиций – все сделки с землей подлежат оплате Grunderwerbsteuer. Поземельная книга ведет учет размеров земельного участка. Так, при покупке квартиры приобретается также, к примеру, 15/1000 земельного участка, на котором стоит многоквартирный дом. Либо покупается участок земли с находящейся на нем постройкой – и порой вид строения вообще не указывается. Налог устанавливается государством и уплачивается один раз.

Сумма налога, который необходимо будет заплатить, зависит от двух вещей: места нахождения недвижимости (величина налога зависит от федеральной земли) и ее стоимости.

После юридического завершения сделки купли-продажи, налоговая служба Германии направит новому владельцу письмо, информирующее о сумме налога. В разных федеральных землях Германии эта цифра варьируется – от 3,5% в Баварии до 6,5% в землях Бранденбург, Саар, Шлезвиг-Гольштейн и Северный Рейн-Вестфалия.

В Берлине, к примеру, текущая ставка налога составляет 6%.

Затраты по ипотечному платежу

Ипотечные кредиты (Hypothek) оформляет большинство банков Германии. Стандартных сроков займа в государстве не существует, они зависят от возможностей и пожеланий заемщика. Это же касается и выбора плавающей или фиксированной процентной ставки.

На сегодняшний день банки Германии выдают кредиты на приобретение жилья по ставке от 1,5% годовых. Для граждан страны действуют ставки от 0,75% годовых, но иностранцам лучше ориентироваться на более дорогие кредиты. Стоит принять во внимание тот факт, что больше шансов на одобрение кредита имеют те, кто получает зарплату на территории Германии или те, кто уже владеет недвижимостью на территории страны.

Ремонт

Как и в России, при покупке жилья в новостройке все затраты могут быть как уже включены в стоимость, так и лежать на плечах покупателя. Готовые объекты сдаются с чистовой или с черновой отделкой, а конечная конфигурация владений зачастую зависит именно от покупателя. Покупка недвижимости, требующей ремонта, может повлечь затраты в пределах €100-1000 за 1 кв. м – в зависимости от фантазии и пожеланий собственника. На проведение некоторых видов реконструкции могут потребоваться специальные разрешения. Это преимущественно касается работ с несущими конструкциями, а также таких серьезных архитектурных вмешательств, как надстройка балконов и т. д.

Примерная стоимость одного часа работы профессиональных мастеров по ремонту квартир колеблется от €25 до €50. Ценовым ориентиром меблировки могут послужить следующие расценки: кухня по индивидуальным размерам с техникой обходится от €4600, а полностью обставленная мебелью из сетевых магазинов гостиная и спальня – примерно в€7000-10 000.

Переезд

Все мебельные магазины Германии осуществляют доставку и сборку мебели. Некоторые магазины, особенно за доставку мелкой мебели, взимают дополнительные €40-70.

В Берлине для перевозки мелких предметов домашнего обихода или мебели из магазина типа IKEA можно воспользоваться службой Möbeltaxi (дословно «Мебельное такси»), стоимость услуг которого начинается от €29 в час. Для габаритных предметов или доставки в других городах Германии можно прибегнуть к помощи частных операторов, которых можно найти на eBay Kleinanzeigen. Обычно в частных грузовых компаниях работают иностранцы, студенты или иностранные студенты, которые имеют в своем распоряжении грузовик или фургон и хотят подработать. Их услуги стоят дешевле, чем работа профессиональных компаний грузоперевозок, но в этом варианте могут быть свои подводные камни, например, штрафы за привлечение к работе незаконных мигрантов.

Калькуляция дополнительных платежей

Итак, при покупке недвижимости в Берлине стоимостью €100 000, сопутствующие затраты будут составлять:

  • Комиссия агенту (7,14%) – €7000 (но может и 3,57%, зависит от земли)
  • Нотариус (1,5%) – €1500
  • Налог на переход права собственности (6%) – €6000 (но может и 5% или 3,5%, тоже зависит от земли).

Итого в приведенном примере суммарные затраты при покупке составили €15 000, но в среднем надо ориентироваться на дополнительные расходы от 10 до 15% от суммы покупки. К этому надо еще прибавить затраты на ремонт, если они необходимы, и ипотечные платежи, но никто не может гарантировать одобрения банком кредита иностранцу. Автоматический калькулятор можно найти на сайте Sparkasse.

ЗАТРАТЫ НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Налог на недвижимость (Grundsteuer)

Налог на недвижимость хотя рассчитывается по сложной формуле, но в целом его величина незначительна. В среднем она составляет €2,50 за квадратный метр жилого объекта, но более точная сумма зависит от земли и местоположения города. Рассчитанный годовой налог владелец недвижимости может оплачивать как одним платежом раз в год, так и разбить платеж на кварталы.

Поскольку ставки взносов по налогу на недвижимость устанавливаются в каждой земле индивидуально, суммы налогов на региональном уровне отличаются друг от друга. Для расчета необходимо знать оценочную стоимость объекта (Einheitswert), умножить ее на 0,35% (базовая федеральная ставка) и умножить на коэффициент, индивидуально утвержденный для каждой федеральной земли.

Коммунальные платежи

Оплата коммунальных платежей в среднем по стране составляет около €215 за квартиру площадью 85 кв. м. Сюда входит оплата электроэнергии, отопления, водоснабжения и вывоз мусора. В Берлине этот показатель чуть выше – около €225 в месяц, в Мюнхене – в среднем около €240.

Управляющая компания

Услуги управляющей компании оплачиваются отдельно от коммунальных платежей. Так, собственник квартиры в Берлине должен платить за уборку здания и прилегающей территории, чистку дымоходов и обслуживание лифтов, уход за садом и оплачивать услуги управдома. В среднем сумма рассчитывается по ставке €0,63-1,0 за квадратный метр в месяц.

Страхование

Страхование объекта недвижимости и жизни владельца являются обязательными не только в случае приобретения жилья в ипотеку, но и при покупке любого объекта коммерческой недвижимости. Сумма платежа за страхование недвижимости зависит от типа страховки, суммы страхового покрытия и возможных страховых случаев. Стандартная страховка с суммой покрытия от €335 400 будет обходиться в €137-200 в год. Страхование жизни от несчастного случая будет стоить около €100 в год.

Прочие платежи

Довольно часто домовладельцы в Германии обязаны платить за содержание улицы, на которой находится недвижимость. Это нормальная практика, если инвестор приобретает дом, то длина участка, соответствующая улице, становится его заботой: мести тротуар, посыпать дорогу солью в зимний период и пр. Если зимой домовладелец не очистил свою часть от снега или льда, и кто-то из прохожих упал и сломал что-то, то все претензии он может адресовать именно домовладельцу.

Если город решит менять дорожное покрытие, то часть затрат могут также «переложить» на домовладельцев или кондоминиумы. Такие планы утверждаются сильно заранее, и именно об этом продавец должен сообщить покупателю, это должно быть указано в договоре. Сокрытие подобных фактов наказуемо по закону.

Плюс, счастливому обладателю недвижимости в Германии нужно помнить о таких мелочах, как, к примеру, налог на телевидение – он обязателен для каждого домовладения и начинается от €55 в год, но в основном составляет €55 в квартал.

HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Надю Принц (Prinz dom) и Олега Беляева (Haus & Wohnung BauGmbh).

photocredits: moyan brenn / дмитрий кругляк / flickr