Договор об участии в долевом строительстве должен содержать

Закажите обратный звонок

Вопросы и ответы

Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства. Одной стороной договора (участником долевого строительства) могут быть все субъекты гражданского права, находящиеся в состоянии установленной законом правоспособности и дееспособности, а другой стороной — только специальный субъект — застройщик, определение которого дано в ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ. ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» соответствует понятию Застройщик, указанному в законе.

По своему содержанию договор долевого участия является двусторонним, консенсуальным, возмездным. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. Содержание договора раскрывается через обязанности сторон. Застройщик несет две основные обязанности: построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц, а также передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов. У участника долевого строительства также имеются две основные обязанности: уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К числу существенных условий договора участия в долевом строительстве законодателем отнесены:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Наиболее важным при заключении договора участия в долевом строительстве является правильное указание в нем объекта долевого строительства, чтобы у государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также у самих сторон не возникло каких-либо разногласий и разночтений. В связи с тем, что объектом долевого строительства является недвижимое имущество, которое будет построено в будущем, в договоре следует с особой тщательностью указывать наименование объекта (если оно имеется), вид объекта недвижимости (здание, помещение, комната, квартира и т. д.) и т. д.

Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами, уполномоченными проводить такую инвентаризацию, и государственной регистрации объекта недвижимости, в договоре участия в долевом строительстве необходимо указать технические характеристики и местонахождение объекта, достаточное для его идентификации, с указанием его строительного или иного номера и иных реквизитов, а также планируемую (предполагаемую) площадь объекта.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве. В законе законодатель в императивной форме установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Учитывая, что при строительстве большинства многоквартирных домов применяются конструктивные решения домов по блок-секционному методу проектирования с компановкой из разного вида секций (рядовые, торцовые, поворотные, угловые, торцово-поворотные и др.) домов различной конфигурации, протяженности, с вариантами планировочных решений первого этапа, а также в зависимости от сочетания других видов технических (проектных) решений в части инженерного оборудования домов, видов отделки и т. п., на практике строительство часто идет очередями, со своим сроком сдачи для каждой блок-секции. В связи с этим новая редакция закона предусматривает для застройщика возможность разделить сроки передачи участникам долевого строительства построенных помещений в зависимости от сроков сдачи отдельных блок-секций многоквартирного дома.

Такая блок-секция должна в обязательном порядке иметь отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Под территорией общего пользования в Градостроительном кодексе (ст. 1) понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве согласно ст. 4 Закона признается цена договора. В соответствии с общегражданским принципом цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления. Поскольку договор участия в долевом строительстве не является публичным, цена одного договора не должна обязательно совпадать с ценой другого договора. Сроки и порядок уплаты цены также являются существенными условиями договора долевого участия. В законе закреплена существующая на рынке долевого участия практика уплаты цены договора: она может быть произведена единовременно одним платежом или посредством нескольких платежей, периодичность которых устанавливается договором. В договоре участия в долевом строительстве цена может быть изменена по соглашению сторон после его заключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре.

Еще одним существенным условием договора долевого участия является гарантийный срок. Гарантийный срок устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет. Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В течение гарантийного срока участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.

Вопрос 73. Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать…

1. По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок её уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несёт застройщик.

7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.

10.1. В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — жильё экономического класса), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение жилья экономического класса, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями указываются:

Смотрите так же:  Лицензия на пиротехнику получить

1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, соответствует условиям отнесения к жилью экономического класса и создаётся застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

3) цена договора участия в долевом строительстве в расчёте на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, либо в случаях, предусмотренных частями 24–26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.

10.2. Обязательным приложением к указанному в части 10.1 настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса либо в случаях, предусмотренных частями 24–26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.

Что должен содержать договор до­левого участия?

Действующим законодательством (закон № 214-фз от 30.12.2004 «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ») предусмотрен только один вид сделки в отношении жилья в строящемся доме — договор долевого участия. Указанный закон содержит исчерпывающую информацию о процедуре заключения договора, требованиях к сделке и последствиях нарушения застройщиком условий договора.

По договору долевого участия в строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок самостоятельно и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленные договором цены и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной ре­гистрации в Управлении Росреестра и считается заключенным с момента такой реги­страции.

Договор должен содержать:

  • Полные реквизиты строительной организации (организационно – правовая форма, название, ИНН и т.д.), полномочия лица, подписывающего договор от имени застройщика;
  • Точный строительный адрес строящегося объекта, ссылки на правовые документы, регламентирующие строительство дома
  • четкое описание объекта доле­вого строительства (площадь, количество комнат, адрес);
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строитель­ства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена может быть определена в договоре как сумма средств на возмеще­ние затрат на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг компании-застройщика. Цена договора по­сле его заключения может быть изменена по соглашению сторон, если такая возможность им предусмотрена;
  • условия расторжения договора
  • гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет).

При отсутствии в договоре вышеуказанных условий такой договор является незаключенным. Кроме того, изменение цены и сроков передачи объекта участнику долевого строительства, а также любые другие изменения в договоре долевого участия должны оформляться дополнительным соглашением по согласию обеих сторон — гражданина и продавца.

Любое дополнительное соглашение подлежит обязательной регистрации в Управлении Росреестра.

Оплата приобретаемой квартиры по договору долевого уча­стия производится только после его регистрации в Управлении Росреестра. Государственная регистрация является единственным доказательством наличия зарегистрированного права.

Условия Договора долевого участия бывают разные

Ситуация из практики:

Покупая квартиру в строящемся доме, Покупатель уверен, что если он заключает с Застройщиком Договор долевого участия, то он надежно защищен законом о долевом строительстве (ФЗ-214), и может не беспокоиться о нарушении своих прав.

Это не совсем так. Здесь есть некоторые нюансы. Что здесь не учитывает Покупатель?

Ошибка Покупателя:

Дело в том, что Договор долевого участия (ДДУ) действительно призван защищать именно права дольщиков от недобросовестных действий Откроется в новой вкладке.»>Застройщиков, но единой формы этот договор не имеет, и его условия могут отличаться от случая к случаю.

То есть каждый Застройщик разрабатывает свой собственный текст ДДУ – главное, чтобы он явно не противоречил положениям Откроется в новой вкладке.»>закона ФЗ-214. А это дает возможность Застройщикам манипулировать условиями договора, и трактовками положений закона. Манипулировать, естественно, в свою пользу, максимально облегчая жизнь себе, и усложняя ее для дольщиков.

Законодатель не предусмотрел единого типового образца Договора долевого участия (ДДУ), в законе указаны только определенные моменты (требования, положения), которые этот договор должен в себе обязательно содержать. Например, Договор долевого участия обязательно должен содержать такие составляющие как:

  • юридические основания для ведения строительства (указание реквизитов прав на земельный участок, разрешения на строительство, и т.п.);
  • описание квартиры, которую приобретает дольщик (этаж, метраж, количество комнат, и т.п.);
  • фиксированная стоимость приобретаемой квартиры (цена договора);
  • сроки строительства дома (сроки передачи квартиры дольщику);
  • и некоторые другие обязательные требования.

Если ДДУ не содержит указанных в законе обязательных требований, то он автоматически становится Откроется в новой вкладке.»>ничтожным, и не пройдет государственную регистрацию в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре. Поэтому каждый Застройщик, имея штат квалифицированных юристов, естественно соблюдает необходимые требования. В основном. Но дьявол, как известно, кроется в деталях.

Детали договора ДДУ – на усмотрение Застройщика

Благодаря этим самым деталям договора, Застройщики виртуозно уворачиваются от некоторых обязательств, указанных в законе. Как? Да примерно так же, как это делал Остап Бендер. Застройщики трактуют некоторые положения ФЗ-214 по-другому, нежели это предполагалось законодателем, и используют эти трактовки в свою пользу. Либо пользуются старым народным методом – «что не запрещено, то разрешено». То есть отыскивают в 214-м законе лазейки, позволяющие им вставлять в договор условия, которые явным образом в этом законе не запрещены.

Например, 214-закон требует указать срок сдачи дома в эксплуатацию, и срок передачи квартир дольщикам. Застройщик указывает. Но не конкретную дату, а приблизительную – например, вместо «01 июля 2017 года», может быть указано «в 3-м квартале 2017 года». Это на некоторое время спасает Застройщика от выплаты штрафов и пеней дольщику за нарушение сроков сдачи дома и передачи квартиры.

Еще пример. Согласно ФЗ-214, у дольщика есть право расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги, если нарушаются сроки строительства дома. Но Застройщик, конечно, не заинтересован в том, чтобы возвращать уже полученные деньги, поэтому он «пугает» дольщика отдельными пунктами условий ДДУ, где прописывает штрафы для дольщика за расторжение договора по его (дольщика) инициативе.

Покупателю же квартиры в новостройке следует знать, что Застройщик не имеет права взыскивать с дольщика штраф за то, что тот пожелает расторгнуть с ним договор. И если Застройщик все же возвращает деньги с удержанием штрафа, то дольщик без труда может добиться полного возврата всей суммы через суд, да еще с процентами за пользование деньгами (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.9, ФЗ-214).

Застройщик может включить в Договор долевого участия и другие условия, урезающие права дольщиков, либо просто психологически настраивая их не совершать определенных (невыгодных Застройщику) действий. Например, в условиях ДДУ могут присутствовать такие формулировки от Застройщика, как:

  • Увеличение цены договора в одностороннем порядке, с обоснованием такого увеличения изменившимися рыночными условиями строительства (например, при удорожании стройматериалов);
  • Уклонение от выплаты дольщику разницы в цене, в случае, когда построенная квартира оказалась меньшей площади, чем было указано в проекте (т.е. указываются «допустимые отклонения площади»);
  • Уменьшение гарантийного срока на построенную квартиру, в том числе путем смещения даты его отсчета – не с момента передачи квартиры дольщику, а с момента ввода дома в эксплуатацию;
  • Ограничение возможности дольщика по выходу из проекта путем Откроется в новой вкладке.»>переуступки права требования по ДДУ;
  • Указание места разрешения споров – в другом городе, на другом конце страны, что физически лишает дольщика возможности судебного разбирательства с Застройщиком.

В Договоре долевого участия (ДДУ) могут быть и другие условия, в зависимости от фантазии и квалификации штатных юристов Девелопера. Но Покупателю новостройки следует знать, что некоторые подобные формулировки можно оспорить в суде и признать их недействительными, даже если они явно не запрещены в ФЗ-214, но противоречат так называемому «духу закона» (юридический термин).

Конечно, такие действия по отстаиванию своих прав дольщику следует предпринимать при поддержке Откроется в новой вкладке.»>квалифицированных юристов.

Смотрите так же:  Приказ минфина 125н от 18.12.2019

Некоторые Застройщики вставляют в свои Договоры долевого участия такие условия, при которых дольщики должны будут платить Застройщику дополнительные деньги, помимо стоимости квартиры по ДДУ. Например, Застройщик может выставить дольщику счет за услуги по оформлению готовой квартиры в собственность дольщика. Прямого запрета на это в законе нет, но «дух закона» предполагает, что Застройщик и так обязан это сделать, а потому дотошный дольщик с помощью юриста вполне может заставить Застройщика провести эту процедуру бесплатно.

Застройщик может указать в договоре, что если итоговая площадь построенной квартиры окажется больше, чем указанная в проекте, то Покупатель должен будет доплатить за случайно образовавшуюся «лишнюю» площадь. Логика понятна, но следует иметь в виду, что ошибки Застройщика (несовпадение площади) – это его проблемы, а не дольщика. И дольщик не обязан за эти ошибки платить, даже если он при этом получает квартиру чуть большей площади, чем указано в договоре.

Дольщик может попасть на дополнительные расходы и другим способом. Это зависит, например, от того, когда именно он, согласно договору, принимает на себя обязанности по оплате коммунальных услуг. По логике, дольщик должен начать платить «коммуналку» с момента приемки квартиры по Откроется в новой вкладке.»>Передаточному акту, но в договоре Застройщик может указать, что обязанность по коммунальным платежам возникает у дольщика с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Еще одна распространенная уловка Застройщиков состоит в том, что некоторые дополнительные условия Договора долевого участия (ДДУ) могут быть указаны не в самом договоре, а в дополнительном соглашении к нему, которое пускается в ход по мере необходимости.

Например, при задержке строительства Застройщик обязан уведомить об этом дольщика заблаговременно (за 2 месяца до указанного в договоре срока), и предложить ему подписать допсоглашение к ДДУ, в котором срок передачи квартиры переносится (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст. 6, ФЗ-214). Но не все дольщики знают, что они вовсе не обязаны соглашаться и подписывать это допсоглашение о переносе сроков сдачи дома. Тот, кто подпишет допсоглашение, поможет Застройщику законно уйти от ответственности за срыв сроков строительства. А тот, кто откажется подписывать, получит возможность требовать с Застройщика неустойку.

Практика показывает, что подписывая Договор долевого участия (ДДУ), Покупатели новостроек вообще плохо знают свои права, и не уделяют должного внимания нюансам и условиям договора. А Застройщики, тем временем, придумывают все новые уловки в условиях ДДУ, вплоть до полной его подмены – предложения подписать Предварительный ДДУ, который во многом схож с настоящим ДДУ, но на самом деле не имеет никакого отношения к ФЗ-214, и не подпадает под его защитное действие.

Что делать:

Рекомендация здесь вполне тривиальная – внимательно и не торопясь изучить договор, обращая внимание на перечисленные выше моменты. В первую очередь убедиться, что это действительно Договор долевого участия, а не Откроется в новой вкладке.»>«Предварительный ДДУ» с похожими условиями (в чем тут подвох — читай по ссылке).

Если ДДУ настоящий – уже хорошо, значит, под защиту закона ФЗ-214 дольщик, определенно, подпадает. Остальные условия и формулировки лучше изучить с Откроется в новой вкладке.»>помощью профильного юриста, который не только укажет, какие хитрости применил в этом договоре Застройщик, но и предложит альтернативные формулировки договора, защищающие дольщика от подобных уловок.

На практике, правда, не каждый Застройщик согласится изменить отдельные пункты условий своего Договора долевого участия. Но здесь уже каждый сам решает, принимать ли предложенные условия Застройщика, или нет. Главное, чтобы Покупатель квартиры (дольщик) ясно осознавал, что именно он подписывает, и чем это ему может грозить в будущем.

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ
.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Договор об участии в долевом строительстве должен содержать

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 4 закона N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве ..

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Утратил силу. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.

10.1. В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — стандартное жилье), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями указываются:

Смотрите так же:  Как оформить приемную в доу

1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, либо в случаях, предусмотренных частями 24 — 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.

10.2. Обязательным приложением к указанному в части 10.1 настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья либо в случаях, предусмотренных частями 24 — 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.

11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

Вернуться к оглавлению документа: закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Комментарии к статье 4 закона № 214-ФЗ, судебная практика применения

Когда независимо от наименования договора применяется закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве

Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

( См. подробнее пункт 1 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить информацию о свойствах и недостатках объекта. Возможность замены объекта долевого строительства

При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).

Замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный не предусмотрена Законом N 214-ФЗ в качестве способа защиты права участника долевого строительства. Вместе с тем замена объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, может быть установлена договором участия в долевом строительстве.

( См. подробнее пункт 2 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Условия для иска о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве

Необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

( См. подробнее пункт 6 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию — начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства

По смыслу статьи 8 Закона N 214-ФЗ, получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.

( См. подробнее пункт 15 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Обзор ВС РФ 2013 года

О применении положений закона N 214-ФЗ рекомендуем разъяснения Верховного Суда РФ:

Привлечение денежных средств в обход закона об участии в долевом строительстве. Последствия. Практика ВС РФ

В случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

( См. подробнее п. 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)

Последствия привлечения денежных средств граждан для строительства домов лицом не имеющим на это права по закону об участии в долевом строительстве

К отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

( См. подробнее п. 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)

Когда предварительный договор может быть признан договором участия в долевом строительстве?

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

( См. подробнее п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)

Закон о защите прав потребителей применяется к отношениям застройщика и дольщика при уступке прав требований по ДДУ

К отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

( См. подробнее п. 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)