Какой налог должен платить арендодатель

Оглавление:

Должен ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Если вы сдаете в аренду имущество, то обязаны платить 13 процентов НДФЛ с дохода, который получаете (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ).

При этом для арендодателей-физлиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, существует два варианта уплаты налога:

1. Заплатить налог вы должны самостоятельно.

2. Удержать у вас налог и перечислить его в бюджет должен арендатор имущества.

Рассмотрим обе ситуации.

1. Вы самостоятельно рассчитываете и платите НДФЛ

Эта обязанность возникает у вас в том случае, если ваш арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226, пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ):

  • физическое лицо, которое не является индивидуальным предпринимателем. Это может быть как гражданин РФ, так и иностранец или лицо без гражданства;
  • иностранная организация, которая не имеет подразделения в РФ.

Налог вы рассчитываете по окончании года по формуле (п. 1 ст. 224, ст. 225 НК РФ):

НДФЛ = доход от сдачи имущества в аренду за год x 13%.

Кроме того, вам нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, когда вы сдавали имущество в аренду и получали доход. Декларация сдается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения доходов от аренды. Представить ее нужно в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Примечание. Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на сайте ФНС России по адресу www.nalog.ru , в разделе «Программные средства / Декларация».

Сумму налога необходимо заплатить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом сдачи имущества в аренду (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в вашей налоговой инспекции.

2. Арендатор рассчитывает и перечисляет НДФЛ в бюджет

Если вы сдаете имущество в аренду российской организации, российскому подразделению иностранной организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с арендной платы должен арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).

Это означает, что при выплате вам арендных платежей он удерживает их часть в размере 13 процентов и перечисляет в бюджет (абз. 1 п. 4 ст. 226 НК РФ). Таким образом, арендная плата, которую вы получаете, уменьшается на сумму налога. Арендатор выступает в данном случае налоговым агентом.

При этом арендатор не вправе перечислять НДФЛ с арендной платы из собственных средств (п. 9 ст. 226 НК РФ).

Если арендатор полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то вы можете не подавать налоговую декларацию по окончании года (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Однако если арендатор налог не удержал и не перечислил (или сделал это не в полном объеме), то вам придется самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ. Кроме того, нужно будет заполнить и сдать налоговую декларацию (пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Примечание. Существует мнение о том, что физлицо в любом случае самостоятельно уплачивает налог вне зависимости от статуса арендатора. Однако, по нашему мнению, если в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора по удержанию и уплате НДФЛ с сумм арендной платы, платить налог самостоятельно вам не нужно.

Налоги при сдаче жилья в аренду

Каждый собственник, сдающий жилье в аренду, когда-нибудь да слышал, что с полученного дохода нужно заплатить налог. Вот только добросовестно выполняют свою обязанность по уплате не более 10% арендодателей, остальные, по привычке, надеются «на авось».

Что ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, и сколько нужно платить – давайте разбираться.

Если квартира сдается официально (заключен договор аренды и уплачиваются налоги от сдачи жилья), собственник защищен в правовом плане: если арендатор выбыл без предупреждения, нанеся вред имуществу, арендодатель может обратиться в милицию и в суд за защитой нарушенных прав. По решению суда арендатор обязан будет возместить причиненный ущерб и сумму, неуплаченную по договору аренды (найма).

Арендодатель, сдающий квартиру неофициально, не имеет возможности обратиться за помощью в судебные инстанции, поскольку неизбежно всплывет вопрос о неуплате налогов или незаконном занятии предпринимательской деятельностью. И сами налоговые органы проводят контрольные мероприятия по выявлению лиц, уклоняющихся от декларирования доходов. Кроме того, обуреваемый жаждой мести арендатор или соседи, могут сообщить о факте сдачи в налоговую инспекцию, а суд не только обяжет уплатить все налоги за прошедший период, но и может приговорить незадачливого хозяина жилья к штрафу в размере 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ). Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф уже составит 40%.

Сколько платить

Получаемая арендная плата является доходом, который по закону облагается налогом. Однако платить его можно по-разному.

1 вариант – уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ):

Физическое лицо, получившее доход от сдачи жилья в наем, должно уплатить налог в размере 13%. Для лиц, не являющихся гражданами РФ, ставка составит 30%. Платить налог на доходы физических лиц необходимо один раз в год. Это делается путем подачи налоговой декларации по месту жительства до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (им считается один календарный год). Другими словами, если вы сдавали квартиру с января по декабрь 2017 года, то декларацию необходимо подать до 30 апреля 2018 г., заполнив ее самостоятельно или при помощи специалиста. Тем самым вы уведомите налоговый орган о том, что получен доход. После этого рассчитанную самостоятельно сумму налога необходимо оплатить в любом банке не позднее 15 июля 2018 года, реквизиты для оплаты можно взять в налоговой инспекции. Платить НДФЛ не нужно, если квартиру вы сдаете бесплатно — родственникам или близким друзьям, например, по договору безвозмездного пользования.

Пример расчета налога с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду – для физического лица:

По договору аренды ежемесячная арендная плата составляет 10 000 рублей

Полученный годовой доход от аренды — 120 000 рублей

Налогоплательщик обязан заплатить НДФЛ за прошедший год: 15 600 рублей (13% от 120 000 рублей )

Если арендодатель не является гражданином РФ, то ему придется заплатить 30% от 120 000 рублей, то есть 36 000 рублей.

Следует учесть еще одно обстоятельство: если договором аренды предусмотрено, что коммунальные услуги оплачивает арендатор, то налоговая инспекция может насчитать 13-процентный налог и на сумму этих платежей. Позиция налоговых служб объясняется тем, что арендодатель экономит на оплате коммунальных услуг и тем самым получает дополнительный доход.

2 вариант – регистрация арендодателя в качестве ИП:

Гражданин вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, указав основным видом деятельность, связанную со сдачей жилья в аренду.

При использовании упрощенной системы налогообложения, нужно будет уплачивать 6% от дохода (объект налогообложения – «доходы»). Можно выбрать другой вариант — «доходы минус расходы» со ставкой 15%, однако, расходов, связанных с этим видом предпринимательской деятельности, не так много — коммунальные платежи, средства на ремонт.

Пример расчета налога с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду — для ИП:

По договору аренды ежемесячная арендная плата составляет 10 000 рублей

Полученный годовой доход от аренды — 120 000 рублей

Индивидуальный предприниматель обязан заплатить налог за прошедший год: 7 200 рублей (6% от 120 000 рублей )

В данном случае необходимо учесть следующие особенности: индивидуальные предприниматели обязаны вести книгу учета доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд и в фонд социального страхования, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом). Кроме того, вероятно, понадобятся услуги бухгалтера, которые тоже будут не бесплатны. Несмотря на существенно меньший налог, чем при оплате НДФЛ, преимущества этого варианта достаточно спорны.

3 вариант — покупка патента на аренду квартиры:

Этот вариант также связан с регистрацией арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя, но деятельность осуществляется на основе патента (ст. 346.25.1. НК РФ). Годовая стоимость патента определяется как 6% от потенциально возможного годового дохода. Патент выдается по выбору налогоплательщика на период от одного до 12 месяцев. Налоговым периодом считается срок, на который выдан патент. В случае получения патента на более короткий срок стоимость патента подлежит пересчету в соответствии с продолжительностью того периода, на который он выдан.

Зарегистрироваться в качестве ИП и подать заявление на право применения упрощенной системы налогообложения на основе патента необходимо не позднее, чем за 10 дней до начала начала применения патентной системы налогообложения.

Налог при применении патентной системы уплачивается по месту постановки индивидуального предпринимателя на учет в налоговом органе в следующие сроки:
— если патент получен на срок до 6 месяцев — в размере полной суммы налога в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента;
— если патент получен на срок от 6 месяцев до календарного года: в размере 1/3 суммы налога в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента; в размере 2/3 суммы налога в срок не позднее 30 календарных дней до дня окончания налогового периода.

Смотрите так же:  Пояснительная записка по музыке по фгос

Размер потенциально возможного годового дохода на основе патента по каждому виду предпринимательской деятельности устанавливается законодательным органом субъекта РФ. Закон Новосибирской области от 29 ноября 2012 года № 277-ОЗ «О внесении изменений в Закон Новосибирской области «О налогах и особенностях налогообложения отдельных категорий налогоплательщиков в Новосибирской области» регламентирует эти показатели:

Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности на территории города с численностью населения БОЛЕЕ 1 млн. человек

Виды предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения

Законодательно установленный размер потенциально возможного к получению годового дохода

Ориентировочная стоимость патента (6% от потенциально возможного годового дохода)

Сдача в наем жилых помещений и дач (1 объект)

Какие налоги должен платить арендодатель

Сдача жилья внаем — дело привычное, но мало кому известно, что этот процесс имеет свои юридические особенности. А именно, согласно законодательству Российской Федерации, сдача объектов недвижимого имущества жилого фонда в аренду или наем относится к предпринимательской деятельности в соответствии с ч. 1 п. 4 ст. 208 НК РФ.

«Сдавая квартиру в аренду, помните о том, что с полученной прибыли вы должны уплатить налог, — говорит адвокат Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры». — Физическое лицо платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который составляет 13%. Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, налог будет составлять 18%, 10% либо 6% от дохода в зависимости от выбранной системы налогообложения».

Полезные примеры

Например, квартира в Санкт-Петербурге стоимостью 8 000 000 рублей сдается за 35 000 рублей в месяц. Арендодатель — физическое лицо должен уплатить налог в размере 13%. Расчет здесь такой: (35 000 х 12) х 13% = 54 600 рублей в год.

Второй пример: квартира в Санкт-Петербурге стоимостью 25 000 000 рублей сдается в аренду за 100 000 рублей в мес. (100 000 х 12) х 13% = 156 000 рублей в год.

Если физическое лицо регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, оно может перейти на упрощенную систему налогообложения «Доходы». Для этого требуется подать заявление в территориальную налоговую инспекцию (п. 2 ч. 2 ст. 18 НК РФ). И тогда предприниматель будет платить налог в размере 6% от суммы полученного дохода.

В первом приведенном нами примере расчет тут будет таков: (35 000 х 12) х 6% = 25 200 рублей в год. Во втором примере: (100 000 х 12) х 6% = 72 000 рублей в год.

Не забывайте и о том, что индивидуальный предприниматель также должен уплачивать ежегодные обязательные взносы.

При доходе за расчетный период, не превышающий 300 000 рублей, он уплачивает взносы в Пенсионный фонд в размере: на страховую часть – 18 610,80 рублей, на федеральное обязательное страхование – 3650,58 рублей.

Если доходы индивидуального предпринимателя за расчетный период превысят 300 000 рублей, то к фиксированным платежам, указанным в первом приведенном нами примере, добавляется индивидуальная часть страховых взносов, составляющая 1% от полученной суммы превышения доходов.

«Наличие или отсутствие деятельности у индивидуального предпринимателя, получение дохода или его неполучение не влияют на прекращение обязанности по уплате страховых взносов в ПФР, так как обязательство по уплате взносов предприниматели несут в силу факта государственной регистрации в качестве ИП», — обращает внимание адвокат.

Патентный режим

Существует режим налогообложения, называемый «патентным». Чтобы перейти на него, необходимо подать заявление в территориальную налоговую инспекцию (форма по КНД 1150010). И тогда индивидуальный предприниматель при сдаче в аренду жилой площади будет уплачивать налоги по формуле: стоимость патента, разделенная на 12, умноженная на количество месяцев аренды и умноженная на 6%.

Рассмотрим эту систему на примере квартиры в московском районе Отрадное (СВАО).

Закон г. Москвы от 31.10.2012 № 53 «О патентной системе налогообложения» устанавливает размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода от сдачи в аренду жилого помещения, находящегося в этом районе, в размере 500 000 рублей в год. Итого с учетом ставки патентной системы, установленной для этого района Москвы, налогоплательщик должен будет уплатить налог в размере: (500 000/12) х 12) х 6% = 30 000 рублей.

Рассмотрим второй вариант: квартира в ЦАО Москвы. Там при сдаче в аренду необходимо будет уплатить налог из расчета потенциального дохода, установленного законодателем в 1 500 000 рублей в год. Расчет таков: (1500000/12) х 12) х 6% = 90 000 рублей в год.

Государство не устанавливает лимита арендного платежа при патентном режиме налогообложения, вследствие чего арендодатель может сдать в аренду свой объект недвижимости по цене выше, чем патентная ставка в конкретном регионе.

Если сдает организация

Минфин России в своем письме от 20.01.2011 № 03−11−06/3/2 сообщает, что квартира, сдаваемая организацией в аренду юридическому лицу, отвечает требованиям, установленным пунктом 4 ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, и, следовательно, является объектом обложения налогом на имущество организаций.

пункт 4 статьи 346.26 НК РФ освобождает «вмененщиков» от обязанности по уплате налога на имущество

(в отношении имущества, используемого для ведения предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом). Поэтому стоимость квартиры, сдаваемой организацией, уплачивающей ЕНВД, внаем физическому лицу, не подлежит обложению налогом на имущество.

«Если вы в дальнейшем собираетесь продать квартиру, наиболее выгодным вариантом является сдача недвижимости в аренду в качестве физического лица с уплатой подоходного налога», — рекомендует Андрей Комиссаров. В примере со стоимостью квартиры 8 000 000 рублей физическое лицо в итоге приобретает экономическую выгоду в размере 364 000 рублей, которая происходит из разницы вычета из налоговой льготы при продаже квартиры спустя 10 лет суммы уплаченных налогов за указанный период (910 000 рублей – 546 000 рублей).

Если вы не собираетесь продавать квартиру, наиболее выгодным вариантом является выбор УСН «Доходы».

Ни для кого не секрет, что многие сдают свою собственность в аренду нелегально, заключают договоры аренды сроком на 11 месяцев и получают доход без уплаты каких-либо налогов. Данный вид сдачи в аренду, безусловно, выгоден с точки зрения налогообложения, но проигрывает со стороны законности.

Безусловно, исходя из сказанного, можно сделать вывод, что в финансовом выигрыше на сегодняшний день остаются граждане, сдающие объект недвижимости нелегально: как без регистрации в качестве ИП, так и без уплаты налогов. Однако они подвергаются риску привлечения к административной ответственности по ст. 14.1 КоАП РФ или к уголовной ответственности по ст. 171 УК РФ за незаконное предпринимательство. Кроме того, в случае выявления данного факта последует доначисление налоговой недоимки и взыскание пени на ее сумму.

Впрочем, сдача жилой недвижимости в аренду трудно доказуема с точки зрения права

по причине ряда обстоятельств, среди которых в том числе договоренности между арендатором и арендодателем. Но при этом не стоит забывать о том, что любые уловки с взаимными договоренностями могут быть раскрыты уполномоченным органом.

Как показывает практика, если гражданин единожды заявил о своем намерении сдавать недвижимость налоговым органам, то налоговики берут его «на карандаш», и в дальнейшем под пристальным надзором налогового органа гражданину придется нести бремя ответственного налогоплательщика: декларироваться, уплачивать штрафные санкции в случае несоблюдения налогового законодательства, связанного со сдачей недвижимости в аренду, и пр.

Несмотря на постепенный рост правосознания россиян, на фоне укоренившегося менталитета граждан нашей страны и в свете современного законодательства практика нелегальной сдачи в аренду недвижимости не теряет своей популярности.

Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры?

Сдача квартиры в аренду – один из главных дополнительных (а иногда и основных) заработков в Москве. Большинство граждан не торопится сообщать об этом государству, поскольку оно непременно затребует свои законные 13%. Так чем такое молчание может грозить счастливому обладателю лишней квартиры или комнаты?

Иллюстрация: Ирина Фатеева

Закон и наказание

Согласно законодательству, сдача квартиры в аренду предполагает, что собственник обязан декларировать доход и платить налоги. Если этого не сделать, можно попасть под ответственность по одной из нескольких статей в зависимости от ситуации, а именно:

  • Статья 122 НК РФ — Неуплата или неполная уплата сумм налога (штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога или 40%, если деяние совершено умышленно, плюс пени за каждый день просрочки в процентах от неуплаченной суммы налога – процентная ставка – 1/300 ставки рефинансирования Центробанка).
  • Статья 171 УК РФ — Незаконное предпринимательство (штраф до 300 тыс. рублей, обязательные работы сроком до 480 часов или арест до 6 месяцев), если общий доход от этого предпринимательства превышает 1,5 миллиона рублей. Но статья эта не может быть применима, если жильё покупалось для личных нужд.
  • Статья 198 УК РФ — Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица, если размер недоплаты превышает 10% от общей суммы налога/сбора, подлежащей уплате (штраф – от 100 до 300 тыс. рублей или заключение на срок до 1 года). Разница от ст. 122 НК РФ в том, что предприниматель не подаёт декларацию в принципе, указывает ложные данные, прячет имущество или деньги, на основе которых взыскиваются налоги и т.д.

Важно! Если арендодатель совершил преступление впервые и полностью выплатил налоги, сборы и пени, то он освобождается от уголовной ответственности.

Важно также отметить, что государственной регистрации подлежат договоры аренды квартиры, заключенные на один год и более. С юридическими лицами заключается договор аренды, а с физическими — договор найма (и он не подлежит обязательной государственной регистрации).

Смотрите так же:  Работа юристом в банке в ростове на дону

Как налоговые органы узнают о сдаче?

Между арендодателями и налоговиками идет своеобразная война, в которой органы проигрывают по всем фронтам. Доказать факт сдачи квартиры в аренду можно только с помощью договора, который арендодатель сам же и принёс, или при наличии чеков, в которых чёрым по белому написано — «за аренду квартиры». Но если он этого не сделал, то обвинить законопослушного гражданина в уклонении от уплаты налогов практически невозможно, ведь в чужой квартире может жить не арендатор, а друг/кум/сват/брат, которого просто пустили последить за пустующей квартирой.

Важно! Проживание не в своей квартире как таковое не является правонарушением.

Если вы и съёмщик ведете себя тихо, то «сдать» вас могут только любопытные бабушки у подъезда, если, конечно, сумеют доказать, что в квартире живут именно квартиранты, а не кто-то из многочисленной родни. Более того, даже если сотрудники ФНС посетят квартиру, им никто не обязан открывать, а вламываться в дверь, не имея на то основания, правоохранители не станут.

Ещё одна опасность заключается в том, что «донести» на квартиросдателя может сам квартиросъёмщик. Ситуации бывают разные, а подозрения в неуплате собственником квартиры налогов могут стать хорошим рычагом давления в спорных ситуациях.

Уловки и ухищрения

Помимо совсем уж очевидного способа, при котором обе стороны процесса попросту умалчивают об аренде или сдаче квартиры и тихонько решают все вопросы один на один, в интернете можно найти целый список ухищрений, благодаря которым, по мнению советчиков, реально и закон не нарушить, и налоги не платить.

  • Самый очевидный способ – заключить договор аренды не на год, а на, допустим, 360 дней, если речь идёт о соглашении с юридическими лицами. Таким образом можно его не регистрировать, а просто перезаключить. Ведь, согласно НК РФ, регистрации подлежит договор, заключенный на год или более.
  • Кто-то подстрекает начинающих арендодателей уничтожать договор найма перед обязательной уплатой налогов в апреле. С одной стороны, договор дисциплинирует арендатора, но если нет договора на момент подачи налогов, то, соответственно, нет и налогов.
  • Повторяя вышесказанное, можно подчеркнуть, что обязательной регистрации подлежит договор аренды, заключенный с юридическими лицами на год и более, а договор найма, заключаемый физическими лицами — нет. Соответственно, если просто помалкивать о договоре, то доказать факт его наличия будет невозможно.
  • Наличие договора как такового не означает, что арендатор ежемесячно вносил оплату, а арендодатель получал её. Даже налоговые инспекторы не имеют возможности доказать это, несмотря на наличие договора на руках. Арендодатель запросто может заявить, что никаких денег не получал, а выгнать квартиросъёмщика не может из-за этических соображений или по каким-то иным причинам.
  • Также встречаются рекомендации заключить срочный или бессрочный договор безвозмездного пользования квартиры с родственниками.

Андрей Шенин

Малометражка — не всегда плохо, — убеждает себя и других наш автор

Правда, что, если сдашь квартиру меньше чем на год, платить налоги не нужно?

– Правда ли, что налогоплательщик отчитывается о доходах от сдачи имущества в аренду в том случае, если договор заключен минимум на 12 месяцев, а если хотя бы на 11, то декларировать данный доход не надо и, соответственно, платить налоги тоже?

Отвечает основатель экосистемы по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов:

Естественно, это не так. По закону арендодатель обязан платить налоги в любом случае. Такое мнение, что, если договор зарегистрирован всего 11 месяцев, платить налог не надо, сложилось у многих собственников квартир ошибочно. Просто если договор Вы заключаете менее, чем на год, то сам договор не нужно регистрировать. В реальности регистрация договора найма не имеет прямого отношения к налогам.

Аренда квартиры — это доходная статья ее владельца, а владелец квартиры, как гражданин РФ, должен уплачивать налоги со своих доходов. Сделать это можно разными способами. Например, собственник может уплачивать НДФЛ как физическое лицо, а также он может платить налоги как предприниматель (в этом случае нужно зарегистрировать ИП), который выплачивает «по упрощенке» 6% от дохода (плюс страховые взносы). Также на сдачу квартиры можно приобрести соответствующий патент. Все три способа абсолютно легальны, а собственник вправе решить, какой из них выгоднее для него. Другие дело, что если человек не хочет платит налоги (а налоги не платит сегодня большинство владельцев квартир, сдающихся в аренду), то и договор он заключает всего на 11 месяцев, чтобы скрыть информацию о том, что он сдает квартиру.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Нет, это неправда. Даже если Вы сдавали свою квартиру один день в году, Вы получили доход и с него обязаны уплатить 13% налог, а также подать налоговую декларацию. Налоговая декларация подается до 30 апреля следующего года, налог платится до 15 июля следующего года. Срок минимум в год установлен для обязательной регистрации договоров в Росреестре. Если договор аренды заключается менее чем на 12 месяцев, то он заключается в простой письменной форме. К налогам это никакого отношения не имеет.

Отвечает руководитель юридического департамента «НДВ – супермаркет недвижимости» Сергей Новиков:

Договор аренды сроком до 12 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре. Это осложняет поиск налоговых уклонистов и затрудняет поиск собственника жилья, арендаторы которого создают неудобства соседям. Это совершенно не означает, что доходы по незарегистрированным договорам аренды не подлежат налогообложению. Если физическое лицо оформляет договор возмездного оказания услуг (например, аренды) на любой срок, он получает доход, согласно условиям договора, и обязан подавать декларацию и уплатить налоговый сбор.

Отвечает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова:

Налоговый кодекс не связывает период, в течение которого арендодатель получает доходы от использования своего недвижимого имущества, с возникновением обязанности по уплате налогов. Налог на доходы физических лиц должен быть уплачен от всех доходов, за исключением прямо поименованных в налоговом кодексе. Срок действия договора аренды важен не для исчисления налогов, а для того, нужно регистрировать договор в органах Росреестра или нет.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный сроком менее года, не требует государственной регистрации. А вот если договор заключен на больший срок, он должен быть зарегистрирован. В этом случае в данных единого государственного реестра недвижимости появится запись о том, что квартира обременена арендой. По общему правилу, Росреестр направляет информацию о любых сделках с недвижимостью в налоговые органы. Поэтому арендодатель может получить уведомление о необходимости уплатить налог с полученных от аренды доходов.

Тем не менее, налоговый кодекс обязывает не только уплачивать налог с доходов, но и подавать налоговую декларацию по всем доходам. Если только эти сведения не подает в налоговый орган налоговый агент, например, работодатель.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Нет, неправда. Все доходы, полученные налогоплательщиком (вне зависимости от того, является он физическим или юридическим лицом) в течение налогового периода, включая арендную плату по договору аренды, заключенному на любой период (и больше и меньше 12 месяцев), подлежат декларированию и, как следствие, налогообложению.

Широко распространенное заблуждение связано с тем, что договора аренды недвижимого имущества на срок менее года, например на срок 11 месяцев, не подлежат государственной регистрации, а система фискальных органов пока лишена возможности учитывать судьбу всех «незарегистрированных» аренд и, как следствие, исчислять соответствующий налог. Договоры же, заключенные на год и более, в обязательном порядке подлежат государственной регистрации и налогообложению, поскольку доходы, полученные налогоплательщиком в этом случае, для налоговой являются доказанными и очевидными.

Вместе с тем, необходимо помнить, что непредоставление декларации в отношении полученного за 11 месяцев в результате сдачи недвижимости по договору аренды дохода является серьезным налоговым правонарушением, ответственность за совершение которого влечет весьма серьезные последствия.

Какие налоги должен платить арендодатель

Крылатая фраза «Заплати налоги и спи спокойно» в полной мере относится к собственникам жилых и нежилых помещений, сдающих их в аренду и получающих от этого доход.

Такой собственник называется арендодателем, а арендные платежи во всем мире считаются доходом и облагаются налогом. Только надо знать, что в России действуют одни из самых низких ставок на доход от сдачи имущества в аренду, поскольку это подоходный налог и его ставка составляет 13% для физических лиц. В Европе налог на доходы от аренды намного больше, доходит до 40% с дохода и собираемость его в разы выше.

Еще про Европу. Если в России 90% рынка сдачи жилых помещений в аренду является теневым, то есть собственник никаких налогов не платит, а зачастую даже не заключает договор с нанимателем, то в Европе всё наоборот и 90% арендодателей послушно платят налоги. Знаете — почему? Там очень развит институт информирования налоговых органов со стороны населения о том исправно ли платят налоги соседи. В России это традиционно называется «доносительством» и «стукачеством», а на Западе государство поощряет подобное информирование и за это полагаются налоговые льготы. То есть, донёс на соседа — получил налоговый вычет. Ну и конечно, население многих стран просто генетически законопослушно и добросовестно.

Итак, давайте разбираться кто, кому и сколько должен при сдаче недвижимости в аренду.

Кто должен платить налог

Арендодателем может являться только собственник имущества — физическое или юридическое лицо. С последними всё проще, поскольку предприятие или компания, сдающее свое имущество в аренду, является налогоплательщиком в силу закона с момента своей регистрации. Сдача в аренду имущества может быть одной из уставных деятельностей общества, или не являться таковой — налогообложение осуществляется по одной ставке налога на прибыль 20%, кроме того, если юридическое лицо является плательщиком налога на добавленную стоимость, ещё 18% НДС.

Физические лица — арендодатели, имеющие в собственности как жилую, так и нежилую недвижимость также обязаны платить налоги, поскольку получают доход от аренды, а в силу статьи 2 Гражданского кодекса РФ это признаётся предпринимательской деятельностью.

Смотрите так же:  Пособие армирование элементов монолитных железобетонных зданий

Из п.4 статьи 208 Налогового кодекса РФ следует, что к доходам физических лиц относятся платежи от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося на территории Российской Федерации. На основании п.1 статьи 224 Налогового кодекса РФ установлена ставка 13% с доходов физических лиц. Этот размер налоговой ставки действителен для физических лиц — резидентов, то есть граждан Российской Федерации. Если же арендодателем является не резидент — лицо, не имеющее гражданства РФ, но имеющее собственность на её территории и получающее доход от аренды, то ставка налогообложения составит уже 30%.

Не систематическая, то есть разовая сдача недвижимости в аренду не расценивается как предпринимательская деятельность, следовательно, налог с дохода можно не платить. Но это не потому, что с разового дохода не надо платить налоги, а потому что это не квалифицируется как правонарушение в соответствии со статьей 14.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ. То есть нет механизма привлечения к ответственности. Однако это никак не распространяется на почасовую сдачу в аренду жилья, получившую в последнее время широкое распространение.

Для уменьшения ставки налога физическое лицо может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), указав вид деятельности «сдача в наём собственного недвижимого имущества» и выбрав режим налогообложения УСН (упрощенная система налогообложения), предусмотренный п.3 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ. В этом случае налоговая стака будет составлять 6% от дохода. С точки зрения экономии — это самый выгодный вариант исчисления и уплаты налога с доходов от аренды!

Индивидуальный предприниматель также может использовать патентную систему налогообложения. В этом случае следует определить возможный доход, рассчитанный исходя из общей площади квартир, дачных участков, нежилых помещений, домов за год. Патент будет распространяться только на указанные в нём объекты недвижимости и в случае изменения указанного состава имущества нужно будет вносить в него изменения или выбрать другую систему налогообложения.

Патент можно рассчитать и приобрести в Налоговой службе своего региона на 12 или иное количество месяцев календарного года.

Следует знать, что в разных регионах патент на этот вид предпринимательской деятельности будет стоить по-разному.

Например, для арендодателей — ИП на территории Московской области на 12 месяцев 2016 года патент на сдачу в аренду 100 кв. м жилой или нежилой недвижимости, а также земельных участков составит 57 584 рубля.

Для предпринимателей-костромичей при тех же условиях патент на сдачу жилой недвижимости будет стоить 15 000 рублей, а на сдачу нежилой собственности — 36 000 рублей.

В Ростовской области за патент надо будет заплатить: при сдаче жилой недвижимости 12 000 рублей в год, при сдаче нежилой — 24 000 в год.

Расчёт стоимости патента для предпринимателей любого региона и вида предпринимательской деятельности можно сделать на он-лайн калькуляторе на сайте Федеральной налоговой службы.

Как и когда платить налог

Это зависит от того, кто является арендатором, то есть нанимателем.Если арендатор: юридическое лицо, индивидуальный предприниматель (ИП), нотариус или адвокат, то по отношению к арендодателю они являются налоговым агентом.

Это значит, что каждый раз при исчислении и оплаты арендных платежей, арендатор начисляет налог и уплачивает его в бюджет, соответственно несет ответственность за правильность и своевременность оплаты. При сдаче годовой отчетности налоговый агент также сообщает в налоговый орган сведения о физическом лице — арендодателе, сумме платежей за аренду, а также размер исчисленного и уплаченного налога.

Если и арендодателем, и арендатором являются физические лица, то обязанность по уплате налога лежит на арендодателе путем подачи декларации о доходах по форме №3-НДФЛ. Декларация оформляется и сдается в налоговый орган по месту регистрации физического лица — арендодателя в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход. Срок уплаты налога в бюджет не должен быть позднее 15 июля года сдачи декларации.

Важно! При исчислении и уплате налога налоговым агентом, декларация о доходах по форме №3-НДФЛ арендодателем не предоставляется.

Имейте в виду, что декларация не должна сопровождаться никакими документами, доказывающими действительность полученного за год дохода. Ни договоры, ни документы об оплате предоставлять в налоговый орган не требуется.

На самом же деле всё не так ясно и красиво. Как уже было сказано, 90% аренды жилья и, следовательно, такой же процент дохода от аренды, скрыто от налогообложения.

Сегодняшний рынок аренды недвижимости вообще трудно назвать «рынком», это, скорее, восточный базар. Тут есть предложения на любой вкус и кошелёк, и криминал от простого обмана и мошенничества до мордобития, и … никаких налогов.

Какому собственнику захочется декларировать, что он сдал свои пустующие квадратные метры 10-ти студентам или 15-ти гастарбайтерам.

Бывает хуже: собственник сдает квартиру «добропорядочному» одинокому арендатору, готовому заплатить за жилье вперёд за несколько месяцев, а тот на следующий же день сам становится «арендодателем» и поселяет в небольшой квартире 15-20 работяг, или начинает сдавать ее на условиях почасовой аренды!

Не вредно напомнить незадачливым арендодателям, как их квартиры были проданы «арендаторами» по подложным документам.

При обращении в судебные инстанции обязательно возникнет вопрос был ли заключен договор и уплачивались ли налоги с дохода от аренды, иначе «потерпевшая» сторона, к сожалению, становится «обвиняемой» в неуплате налогов и незаконном предпринимательстве.

Выход один — не рисковать большим ради меньшего! Если вы получаете доходы от аренды своей собственности, не поленитесь выбрать наиболее выгодный и экономичный способ налогообложения и добросовестно заплатите налог. В конце концов, эти налоги формируют и наши местные (муниципальные) бюджеты, а это новые детские сады и поликлиники, чистота и благоустройство наших городов!

Чем может грозить налоговая при сдаче в найм?

Участник программы «‎Работаю честно»

Сергей, ну нет никакого смысла рассказывать безвозмездно, т.е. даром о последствиях, так как следующий вопрос будет а как мне сделать все правильно, ну или хотя бы без дальнейших проблем. Для этого есть смысл всегда обратиться к компетентному специалисту.

Участник программы «‎Работаю честно»

В полиции напоминают о действующем законе. Если будет выявлена незаконная сдача квартиры, арендодатель обязан погасить задолженность по налогам вместе с пени и штрафом в размере 20% от суммы взыскиваемого налога. При повторном правонарушении штраф увеличивается вдвое. Если задолженность арендодателя по налогам достигла 300 тыс. руб., то ему грозит штраф в размере от 100 тыс. руб. до 300 тыс. руб. Кроме того, нарушителю может грозить тюремное заключение сроком до года. А если арендодатель получает со сдачи квартиры в аренду более 1,5 млн руб. в год и не платит налог, то он может сесть и на 3 года, а сумма штрафа возрастает до 500 тыс. руб.

Участник программы «‎Работаю честно»

Схемы бывают разные от «доброжелательности» соседей, до конфликта с Нанимателем.
На 100% застраховаться от этого не возможно.
А на сколько вы сдаете 11 мес, или 3 года или 1 мес.,это не важно, доход то все равно получаете.

Штраф 20% от налога+сам налог, при повторном нарушении штраф 40%

Участник программы «‎Работаю честно»

Если не окажутся в налоговой документы (расписки на получении денег по договору найма) в получении дохода не чем не грозит.
Живут родственники.Если договор всплыл -да договор подписали а денег не платят-жалко выселять.

Участник программы «‎Работаю честно»

Для начала предложат уплатить добровольно, потом уже штрафы описанные выше, но, как говориться, все зависит самого инспектора, может сразу штраф наложить, а для подтверждения им достаточно свидетельских показаний арендатора.

Участник программы «‎Работаю честно»

Начнем с того, что договор найма регистрации не подлежит.

Продолжим тем, что срок договора вообще никакого отношения к уплате налогов не имеет.

Ну а закончим. взыскания неуплаченной суммы налога налогоплательщику грозят пени за несвоевременную уплату, штраф за непредоставление налоговой декларации, штраф за нарушение срока уплаты налога и, наконец, уголовная ответственность за уклонение от уплаты налога в крупном размере (600 тыс. руб.) в соответствии со ст. 198 УК РФ (предусматривает штраф от 100 до 300 тыс. руб. или лишение свободы на срок до 1 года), в особо крупном размере (3 млн. руб.) размер штрафов тот же, но срок вырастает до 3 лет.

Участник программы «‎Работаю честно»

Договор на 11 месяцев регистрации не подлежит, так что тут нарушений нет.
Если на начальном этапе согласитесь оплатить налог, то никаких проблем не возникнет, максимум — 20% штраф.

Участник программы «‎Работаю честно»

Сергей, а вас случайно не Ольга зовут?)))
Извините, если обознался. ‌‌‌

Вам предложат добровольно оплатить, вы можете пересчитать начисленную налоговую базу, если имеются расходы у вас, предоставив чеки налоговой. В случае если у налоговой оригинал документа подтверждающее тот факт что вы получаете доходы, то вам придется оплатить налоги и штрафы. Необходимо всегда идти в таких случаях через штраф в 1000 рублей за не подачу 3НДФЛ во время. В случае если документов оригинал у налоговых нет, то в таких случаях подается встречный иск на налоговиков и также иск к ФСБ-незаконный оборот личными данными. Так же надо помнить про тот факт что в документах должны быть данные личные собственника четко прописанные и полные. В общем если предложат заплатить налоги лучший выбор для вас это снизить налоговую базу и заплатить сразу штраф 1000 рублей.

Самое лучшее для тех кто сдает в аренду/наем помещения платить налоги исходя из добропорядочности налогоплатильщика, т.е если вы сдаете за 10000 рублей платить налоги с суммы в 3000 рублей, правильно заполняя декларацию и подавая данные и спите спокойно. Но к вам пожалует ФМС, там тоже надо заплатить, или зарегистрировать в оплате ком.услуг фактическое проживание людей.